苏州市住宅区物业管理条例
江苏省苏州市人大常委会
苏州市住宅区物业管理条例
（2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定 2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。
第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。
第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。
街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。
市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。
第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。
第二章 业主、业主（代表）大会和业主委员会
第六条 在物业管理活动中，业主享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；
（二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权；
（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；
（四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主〈代表〉大会），对物业管理的有关事项提出建议；
（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；
（六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；
（七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为；
（八）法律、法规规定的其他权利。
在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付；
（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（六）不得损害公共利益和他人合法权益；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
第八条 物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。
业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
第九条 业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。
业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。
第十条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：
（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；
（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。
第十一条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组。
物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处（镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。
筹备组的人数为五至九人的单数，其中街道办事处（镇人民政府）和建设单位代表各一名，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。
建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。
首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。
第十二条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）确认业主身份；
（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；
（四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；
（五）做好召开会议的其他准备工作。
前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。
第十三条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。
业主（代表）大会依法决定下列事项：
（一）制定和修改大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。
第十四条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
首次业主（代表）大会通过大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。
第十五条 业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日内召集临时会议:
（一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
提议召开业主（代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。
业主委员会逾期不召集会议的，房产行政主管部门责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）召集。
第十六条 业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：
（一）召集和主持业主（代表）大会；
（二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；
（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；
（四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务;
（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；
（六）审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；
（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；
（八）接受业主、业主（代表）大会和有关部门的监督；
（九）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事经营活动。
第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。
第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；
（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。
第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。
业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。
业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。
业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。
第二十条 有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：
（一）不再是本物业管理区域业主的；
（二）丧失履行职责能力的；
（三）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；
（四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；
（六）提出书面辞呈的;
（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
委员资格中止的，业主委员会应当提请业主（代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）大会议事规则和管理规约;
（四）首次业主（代表）大会会议记录；
（五）其他应当提供的材料。
业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。
房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。
第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。
业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。
第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助街道办事处（镇人民政府）和业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。
业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。
第二十四条 业主（代表）大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。
第二十五条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。
业主（代表）大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主（代表）大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。
第二十六条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。
第三章 前期物业管理
第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。
前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。
第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分：
（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；
（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域;
（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；
（四）已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处（镇人民政府）的意见后,会同城市规划行政管理部门确定。
第二十九条 建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
临时管理规约的效力至业主（代表）大会审议通过的管理规约生效时终止。
第三十条 新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。
物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。
物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。
第三十一条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。
物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。
物业服务用房不得买卖和抵押。
第四章 物业服务企业和物业服务
第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务企业应当提供下列基本服务项目：
（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；
（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；
（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；
（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。
物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。
第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；
（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；
（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（六）擅自停水停电；
（七）其他严重损害业主权益的情形。
第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订；物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。
第三十六条 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。
前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。
物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。
第三十八条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。
因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。
第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。
前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。
物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。
物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。
第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。
电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。
第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。
第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。
共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。
第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第五章 物业的移交和接管
第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业服务所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。
第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。
第六章 物业的使用和维护
第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。
地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。
物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。
第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。
第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）将车库用于居住、生产经营；
（二）人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅；
（三）损坏房屋承重结构，私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；
（六）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
（七）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（九）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；
（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。
第五十一条 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。
物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。
第五十二条 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。
业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。
第五十三条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。
（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。
（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。
第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。
物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。
第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。
第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。
专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。
第七章 法律责任
第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。
业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第五十八条 业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街 道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主（代表）大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：
（一）建设单位或者物业服务企业不协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款；
（二）建设单位不承担首次业主（代表）大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款；
不分页显示 总共2页 1 [2]
下一页
十堰市城镇职工基本医疗保险制度实施办法（试行）
湖北省十堰市人民政府
十 堰 市 人 民 政 府 文 件
十政发[1999]71号
市人民政府关于印发《十堰市城镇职工基本医疗保险制度实施办法（试行）》的通知
各县市区人民政府，白浪开发区管委会，市政府各部门，各县级事业单位，各大中型企业，驻市各单位：
《十堰市城镇职工基本医疗保险制度实施办法（试行）》已经市政府常务会议讨论通过，并报经省城镇职工基本医疗保险制度改革工作领导小组批准，现予印发，请遵照执行。
一九九九年十一月十三日
十堰市城镇职工基本医疗保险制度实施办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为保障职工基本医疗，促进经济发展和维护社会稳定，根据《国务院关于建立
城镇职工基本医疗保险制度的决定》（国发[1998]44号）和《湖北省城镇职工基本医疗保险
制度总体规划》（鄂政发[1999]57号）精神，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 我市医疗保险制度改革的主要任务是：在城镇所有机关、企业、事业单位及其
职工中逐步建立起适应社会主义市场经济体制，财政、企业和个人都能承受的，能够保障职
工基本医疗需求的社会医疗保险制度。
第三条 建立城镇职工基本医疗保险制度的总体思路是：低水平、广覆盖、共同负担、
统帐结合。其基本原则是：基本医疗保险的水平要与我市目前生产力发展水平相适应；基本
医疗保险费由用人单位和职工双方共同负担；基本医疗保险基金实行社会统筹和个人帐户相
结合；实施基本医疗保险既要积极，又要稳妥，循序渐进，分步实施。
第四条 基本医疗保险在起步阶段以县市为统筹单位。各县市根据本实施办法结合实际
制定实施细则，报市人民政府批准后实施。要积极创造条件，力争用3—5年的时间过渡到市
级统筹。
第五条 劳动保障部门是城镇职工基本医疗保险的行政主管部门。建立基本医疗保险管
理中心，负责经办职工基本医疗保险业务。
财政、卫生、医药、物价等部门要积极参与，密切配合，共同努力，确保城镇职工基本
医疗保险制度改革工作顺利进行。
第二章 基本医疗保险的实施范围和对象
第六条 城镇所有用人单位，包括企业（国有企业、集体企业、外商投资企业、私营企
业、其它企业）、机关、事业单位、社会团体、民办非企业单位及其职工，都要参加基本医
疗保险。乡镇企业及其职工、城镇个体经济组织业主及其从业人员在起步阶段暂不纳入基本
医疗保险范围，待条件成熟后逐步纳入。
基本医疗保险实行属地管理。国务院、省政府规定可以异地参加基本医疗保险的企业及
其职工，按国务院、省政府规定办理。
第七条 离休人员、老红军的医疗待遇按原办法管理，医疗费用按原资金渠道解决，支
付确有困难的，由同级人民政府帮助解决。
二等乙级以上革命伤残军人的医疗待遇不变，医疗费用按原资金渠道解决，由基本医疗
保险管理中心单独列帐管理。医疗费支付不足部分，由当地人民政府帮助解决。
第三章 基本医疗保险费用的筹集
第八条 基本医疗保险费由用人单位和职工共同缴纳。
第九条 城区用人单位缴费率为职工工资总额（含退休人员人数乘以本单位上年在职职
工人平工资）的6%，职工缴费率为本人工资收入的2%。随着经济发展，用人单位和职工缴费
率可作相应调整。
退休人员参加基本医疗保险，个人不缴纳基本医疗保险费。
职工本人上一年度月平均工资为个人缴纳基本医疗保险费的基数。单位以全部职工缴费
工资基数之和（含退休人员人数乘以本单位上年在职职工人平工资）为单位缴费工资基数。
职工平均工资低于统筹地区职工平均工资60%的，按60%计算缴费工资基数；超过统筹地区职
工平均工资300%的，按300%计算缴费工资基数。
第十条 应由单位缴纳的基本医疗保险费，国家机关纳入财政预算，列“经常性支出”
的“社会保障费”支出；事业单位由财政和单位按财政经费预算的比例共同承担，列“事业
支出”的“社会保障费”支出（专职从事经营活动的职工缴费列“经营性支出”）；企业在
职职工列“应付福利费”支出、企业退休人员列“劳动保险费”支出。
基本医疗保险费不计征税、费。
第十一条 职工工资总额按照国家统计局关于工资总额组成的规定确定。
第十二条 国有企业下岗职工的基本医疗保险费，包括单位缴费和个人缴费，均由再就
业服务中心按照统筹地区上年度职工平均工资的60%为基数缴纳。
第十三条 用人单位必须按规定向基本医疗保险管理中心申报应缴纳的基本医疗保险费
数额，经基本医疗保险管理中心核定后，在规定的期限内缴纳基本医疗保险费。职工个人应
缴纳的基本医疗保险费，由所在单位从其本人工资中代扣代缴。
基本医疗保险费不得减免。
第十四条 用人单位发生更名、分立、转让等变更事项或发生解散、撤销等注销事项时
，应到社会保险经办机构办理变更社会保险登记或注销社会保险登记手续；在办理注销登记
前，应当结清应缴纳的基本医疗保险费、滞纳金、罚款；接收或继续经营者必须承担其单位
职工的医疗保险责任，及时缴纳职工基本医疗保险费。
第十五条 企业依法宣告破产，应在优先偿付拖欠的职工工资的同时，补足欠缴的基本
医疗保险费；同时，必须以统筹地区上年度退休人员基本医疗保险平均支付水平为标准，为
本单位退休人员缴纳平均余命10年的基本医疗保险费；其退休人员的基本医疗保险待遇由基
本医疗保险管理中心负责支付，直至退休人员死亡。
第四章 建立基本医疗保险统筹基金和个人帐户
第十六条 基本医疗保险基金由统筹基金和个人帐户构成。
第十七条 基本医疗保险管理中心为每一个参加基本医疗保险的职工建立基本医疗保险
个人帐户，并发给《职工基本医疗保险证》和《职工基本医疗保险个人帐户卡》。
在职职工基本医疗保险个人帐户包括以下部分：
（一）职工个人缴纳的基本医疗保险费的全部；
（二）从用人单位缴纳的基本医疗保险费中以本人缴费工资为基数按一定比例划入部
分；
（三）上述储存额利息收入。
退休人员基本医疗保险个人帐户由以下部分构成：
（一）从用人单位缴纳的基本医疗保险费中以本人退休金为基数按一定比例划入部分；
（二）上述储存额利息收入。
第十八条 城区单位缴纳的基本医疗保险费，按以下比例划入职工基本医疗保险个人帐
户：
在职职工：年龄在30周岁以下，18%；30周岁至40周岁，22%；40周岁至50周岁，26%；
50周岁以上，30%（以上年龄分段均不含上限）。
退休人员：72%。
第十九条 基本医疗保险管理中心根据用人单位实际缴费情况，按月将基本医疗保险费
划入职工基本医疗保险个人帐户。个人帐户的本金和利息为职工个人所有，只能用于医疗支
出，不得提取现金或挪作它用，但可以结转和继承。职工在不同统筹地区之间调动时，基本
医疗保险个人帐户随同转移。
第二十条 建立基本医疗保险统筹基金。用人单位缴纳的基本医疗保险费除划入个人帐
户以外的其余部分，进入基本医疗保险统筹基金。
第二十一条 基本医疗保险基金的银行计息办法为：当年筹集的部分，按活期存款利率
计息；上年结转的基金本息，按3个月期整存整取银行存款利率计息； 存入社会保险财政专
户的沉淀资金，比照3年期零存整取存款利率计息，并不低于该档次利率水平。
第五章 基本医疗保险待遇
第二十二条 参加基本医疗保险的职工，从缴费之月起享受基本医疗保险待遇。用人单
位及其职工参加基本医疗保险后因故不能继续缴纳基本医疗保险费的，从停止缴费的下月起
，不再享受基本医疗保险待遇；个人帐户有余额的，可以继续使用。
第二十三条 职工患病就医，在基本医疗保险范围之内的费用，按基本医疗保险的规定
支付；超出基本医疗保险范围的医疗服务和药品费用由本人自付。基本医疗保险的范围，按
国家、省、市关于基本医疗保险用药范围、诊疗项目范围、基本医疗保险医疗服务设施范围
和支付标准等有关规定执行。
第二十四条 职工基本医疗保险个人帐户主要支付门诊医疗费用，统筹基金支付住院医
疗费用，分别核算，互不挤占。
第二十五条 门诊医疗费用支付。职工持《职工基本医疗保险证》和《基本医疗保险专
用处方》在定点医疗机构就医或在定点药店购药，所发生的门诊医疗费用用《职工基本医疗
保险个人帐户卡》直接支付，个人帐户不足部分由个人自付。
第二十六条 为保证基本医疗保险统筹基金收支平衡，设立统筹基金起付标准和最高支
付限额。城区基本医疗保险制度改革起步时，起付标准确定为700元， 最高支付限额确定为
28000元。
第二十七条 住院医疗费用支付。职工患病需住院治疗的，持《职工基本医疗保险证》
和定点医疗机构诊断意见，办理入院手续。患病职工入院时，应按照定点医院的规定预交一
定数额的住院医疗费，出院时与医院结清应由个人支付的医疗费用，其余部分由基本医疗保
险管理中心与医院结算。职工住院发生的符合基本医疗保险规定的医疗费用，起付标准以下
的，由个人自付；起付标准以上、最高支付限额以下的主要从统筹基金支付，个人也要负担
一定比例；超过最高支付限额以上的，可以通过补充医疗保险、商业医疗保险或社会救助等
途径解决。城区在职职工起付标准以上、最高支付限额以下的住院医疗费按以下比例从统筹
基金中给付：
住院医疗费用
在职职工报销比例（%）
三级医二级医院一级医院700-5000元81 83 85 5000-10000元79 81 83 10000-15000元77 79
81 15000-20000元79 81 83 20000-28000元81 83 85（注：1、以上金额分段均不含上限；
2、一级医院含各类卫生院、门诊部、诊所、卫生所、医务室和社区卫生服务机构。）
退休人员在起付标准以上、最高支付限额以下的住院医疗费从统筹基金中支付的比例，
相同金额段次比在职职工增加2%。
职工在一个年度内多次住院的，从第二次住院起不再按起付标准承担医疗费用，医疗费
用累计计算。跨年度住院的，按出院年度发生的医疗费用处理。
职工基本医疗保险个人帐户有余额的，可用于支付住院医疗费中由个人自付部分。
第二十八条 职工患病需转市内医院或外地医院治疗的，须由原诊治医院签署意见并经
基本医疗保险管理中心批准。转外地医院治疗的住院医疗费先由个人自付10%， 其余部分再
按本办法第二十七条的规定核销。
第二十九条 职工患病就医，由国家、省规定的基本医疗保险准予支付费用的诊疗项目
所发生的费用，按基本医疗保险的规定支付，由基本医疗保险支付部分费用的诊疗项目所发
生的费用，个人先自付15%，其余部分再按基本医疗保险的规定支付； 由基本医疗保险不予
支付费用的诊疗项目所发生的费用，基本医疗保险不予支付。
第三十条 职工患病就医，使用国家、省制定的《基本医疗保险药品目录》中“甲类目
录”的药品，所发生的费用按基本医疗保险的规定支付，使用“乙类目录”的药品所发生的
费用，个人先自付15%，其余部分再按基本医疗保险的规定支付。
第三十一条 异地安置、居住外地的退休人员和因工作需要驻外工作一年以上的职工（
不含成建制外设办事机构），门诊医疗费和住院医疗费实行定额包干管理。门诊医疗费包干
额为个人帐户配置标准；住院医疗费包干额以上一年度统筹地区参加基本医疗保险的同类人
员人均报销住院医疗费为标准，居住在县及县以下的增加10%，居住在中等城市的增加20%，
居住在大城市的增加30%。 定额包干医疗费用由基本医疗保险管理中心于每年年底一次性核
拨给用人单位，超支不补。
第三十二条 职工探亲、休假外出，在乡镇以上公办医疗机构发生的急诊住院医疗费用
，凭用人单位证明（附探亲、休假证明）、医疗机构出院小结、医疗费用有效单据，到基本
医疗保险管理中心报销；报销时先由个人自付10%， 其余部分再按本办法第二十七条的规定
支付。
第三十三条 国家公务员在参加基本医疗保险的基础上，享受医疗补助政策。医疗补助
办法按国家、省规定执行。
第三十四条 为了不降低一些特定行业、原医疗待遇较高的企业职工现有的医疗水平，
在参加基本医疗保险的基础上，作为过渡措施，允许企业为本单位职工建立补充医疗保险。
企业补充医疗保险费在工资总额4%以内的部分，从职工福利费中列支，福利费不足列支的部
分，经同级财政核准后列入成本。企业补充医疗保险的分配和使用方式，由企业在国家、省
、市有关政策指导下自主决定。
第三十五条 职工在下列情况下发生的医疗费用，不纳入基本医疗保险范围：
（一）不符合本办法规定的就医行为，如：不到定点医疗机构就医、不到定点药店购药
，不按规定程序入院或转院等；
（二）其它不属于基本医疗保险应承担的责任。
第三十六条 工伤、生育所发生的医疗费用和供养直系亲属、普通高校在校生的医疗费
用由原资金渠道列支。
第三十七条 基本医疗保险统筹基金的起付标准、最高支付限额、统筹基金的给付比例
，可以根据基本医疗保险费费率调整情况以及统筹基金收支情况适时予以调整。
第六章 医疗服务管理和基本医疗保险费用结算
第三十八条 要明确规定基本医疗保险的服务范围和标准。基本医疗保险用药范围、诊
疗项目、医疗服务设施标准及相应的管理办法，由劳动保障部门会同卫生、财政等部门根据
国家、省有关规定另行制定。
第三十九条 基本医疗保险实行定点医疗机构（包括中医医院）和定点药店管理。定点
医疗机构和定点药店的资格审定及管理办法由劳动保障部门会同卫生、医药、财政等有关部
门根据国家、省有关规定另行制定。
第四十条 职工门诊医疗费用，由职工持《职工基本医疗保险个人帐户卡》直接在定点
医疗机构或定点药店结算。
第四十一条 职工住院医疗费用结算办法，由劳动保障部门会同卫生、财政、物价等部
门与定点医疗机构另行制定。
第四十二条 要积极推进医药卫生体制改革，建立医药分开核算、分别管理的制度，合
理控制医药费用水平；要加强医疗机构和药店的内部管理，规范医药服务行为，减员增效，
降低医药成本；要理顺医疗服务价格，合理调整医疗机构布局，优化医疗卫生资源配置，积
极发展社区卫生服务，并将社区卫生服务中的基本医疗服务项目纳入基本医疗保险范围。
第四十三条 各定点医疗机构和定点药店要严格执行基本医疗保险的有关政策规定，严
格执行基本医疗保险用药范围、诊疗项目范围、医疗服务设施范围和支付标准及相应的管理
办法，加强业务技术培训和职业道德教育，努力提高医药服务人员的素质和服务质量，合理
诊疗、合理用药、优质服务。
第四十四条 基本医疗保险管理中心要强化服务意识，规范工作程序，建立完善计算机
信息管理系统，提供优质、快捷服务。
第七章 基本医疗保险基金的管理和监督
第四十五条 基本医疗保险管理中心应当为用人单位和职工个人建立缴费记录，并负责
安全、完整保存。用人单位和职工有权按照规定查询缴费记录。
第四十六条 基本医疗保险管理中心每年应向职工发送一次基本医疗保险个人帐户通知
单，每半年一次向社会公告基本医疗保险费征收情况，接受社会监督。
第四十七条 用人单位应当每年向本单位职工大会通报或在本单位住所的显著位置公布
本单位全年基本医疗保险费缴纳情况，接受职工监督。
第四十八条 基本医疗保险基金纳入财政专户管理，专款专用，不得挤占挪用。基本医
疗保险管理中心的事业经费不得从基金中提取，由同级财政预算解决。基本医疗保险管理中
心要建立健全预决算制度、财务会计制度和内部审计制度，加强基本医疗保险基金管理工作
。劳动保障和财政部门要加强对基本医疗保险基金的监督管理，审计部门要定期对基本医疗
保险管理中心的基金收支情况和管理情况进行审计。设立由政府有关部门代表、用人单位代
表、医疗机构代表、工会代表和有关专家参加的医疗保险基金监督组织，对基本医疗保险基
金的征集、管理、使用情况进行社会监督。
第八章 法律责任
第四十九条 用人单位未按规定缴纳和代扣代缴基本医疗保险费的，由劳动保障部门责
令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，除补缴欠缴数额外，从欠缴之日起，按日加收2‰的滞纳金
。滞纳金并入基本医疗保险基金。
第五十条 用人单位未按规定参加基本医疗保险，或者未按照规定申报应缴纳的基本医
疗保险费数额的，由劳动保障部门责令限期改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其
他直接责任人员可处1000元以上5000元以下的罚款；情节特别严重的，对直接负责的主管人
员和其他直接责任人员可处5000元以上10000元以下的罚款。
第五十一条 用人单位违反有关法律、行政法规和国家有关政策规定，伪造、变造、故
意毁灭有关帐册、材料，或者不设帐册，致使基本医疗保险缴费基数无法确定的，除依照有
关法律、行政法规的规定给予行政处罚、纪律处分、刑事处罚外，用人单位应依照本办法规
定缴纳基本医疗保险费；延迟缴纳的，由劳动保障部门依照本办法第四十九条的规定决定加
收滞纳金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处5000元以上20000元以下罚款。
第五十二条 对用人单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员的罚款，必须全部上
缴国库。
第五十三条 用人单位和职工对劳动保障部门的处罚决定不服的，可以依法申请复议；
对复议决定不服的，可以依法提起诉讼。
第五十四条 用人单位逾期拒不缴纳基本医疗保险费、滞纳金的，由劳动保障部门申请
人民法院依法强制征缴。
第五十五条 定点医疗机构和定点药店及其医务人员、工作人员发生不遵守基本医疗保
险服务范围、不遵守规定的基本医疗保险审批程序、不执行出入院标准、推诿病人或选择病
人、不提供基本医疗保险服务或降低服务标准等违反基本医疗保险规定的行为，按照定点医
疗机构和定点药店管理办法进行查处，直至取消其定点资格。
第五十六条 职工将本人医疗保险证转借他人就医，私自伪造涂改处方、单据，诈病就
医或住院，以及发生其它违反基本医疗保险规定的行为，由基本医疗保险管理中心追回所发
生的医药费用。
第五十七条 劳动保障部门、基本医疗保险管理中心的工作人员滥用职权、徇私舞弊、
玩忽职守，致使基本医疗保险费流失的，由劳动保障部门追回流失的基本医疗保险费；构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
