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房产抵押法律风险分析/吴恒勇

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 14:11:05  浏览:9159   来源:法律资料网
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房产抵押法律风险分析

吴恒勇


  在我们的日常生活中,一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢?下面就借款中以房产作抵押,最终对债权的实现存在的法律风险,以及如何规避这些法律风险作分析如下:

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

  对于已抵押的房产,债权人可以在债权不能实现时,通过向法院提起诉讼,经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据<最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)> 第40条的规定,人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产,而实现债权。然而在司法实践中,对于房产的拍卖,首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估,然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去,这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

  根据的第6条的规定:对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的,一旦债务人不能还款时,债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

  对于债权人或借款人来说,首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话,债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
  其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是,一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续;二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是:该第三人必须与债权人是利益共同体,所附生效条件约定为,“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效,否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时,第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了,这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人,以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低,该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
地址:南京市集庆路198号通信大厦6楼
手机:13951775286 QQ:842682979
邮箱:jswhyong@163.com


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关于加强全国出国培训备选人员外语考试(BFT)工作的意见

国家外国专家局


国家外国专家局文件

外专发[1999)154号

关于加强全国出国培训备选人员外语考试(BFT)工作的意见
 
  各省、 自治区、直辖市、计划单列市外国专家局 (引智办),国务院有关部委、直属机构出国(境)培训归口管理部门,新疆生产建设兵团外专局,各BFT考试培训中心:
  1985年以来,由国家外国专家局组织的全国工商企业出国培训备选人员外语考试(简称BFT)取得了很大成绩,为执行专业技术人员和管理干部出国培训任务、培养社会主义市场经济所需要的专门人才作出了贡献。按照党的十五大精神,根据BFT工作的现状和世界科技革命、经济发展的新形势,有必要进一步推动BFT工作,培养一大批能与国外进行交流与合作的专业技术人员和管理干部。为此,提出如下意见:
一、为适应出国培训对象的变化,将《全国工商企业出国培训备选人员外语考试》更名为《全国出国培训备选人员外语考试》,英文缩写BFT不变。

二、BFT是由国家外国专家局负责组织的国家级外语水平测试。是评定出国培训人员外语水平的国家标准。BFT分为高级、中级、初级三级。每级考试包括笔试、听力、口试三个科目。考生可参加全部考试,也可根据考试目的选择相应测试科目。三个科目全部合格,根据成绩发给全国出国培训备选人员外语考试办公室印制的相应BFT合格证。只参加某一科目考试的考生,成绩合格者可获得单科 合格证。BFT高级合格证和高级单科合格证有效期为四年,中、初级合格证及中、初级单科合格证有效期为三年。

三、凡是由国家外国专家局批准的中长期(三个月及以上) 出国(境)培训人员及短期出国 (境)培训团组翻译,必须通过BFT高级考试才能获准出国(境)培训;在3至5年内,所有派出培训人员都必须达到BFT初级或初级以上水平考试要求。其他需要测试自己外语水平的人员,也可参加BFT考试。参加全国职称外语等级考试获得A级合格证者,只需参加BFT高级听力、口试科目的考试,合格后即可获得BFT高级证书并具备中、长期出国(境)培训人员外语资格;参加全国职称外语等级考试获得B、C级合格证者,只需参加BFT初级听力、口试科目的考试,合格后即可获得BFT初级证书并具备短期出国(境)培训人员外语资格。

四、获得BFT高级合格证者,其个人资料将存入全国出国培训备选人员库, 国家外国专家局在执行国家派遣的中、长期出国项目时,将从中优先挑选。BFT考试成绩也可作为评定职称、成人教育和国家机关、企事业单位招工、招干的依据。

五、设立全国BFT工作领导小组,负责BFT考试工作的规划、政策制定和管理。领导小组下设考试办公室和各语言专业委员会。
考试办公室的职责是:按照领导小组要求,拟定BFT考试政策、计划并报领导小组审批,组织考试考务,定期向领导小组报告工作。考试办公室设在国家外国专家局培训中心。
  各语言专业委员会由各语言专业方面的专家组成,其职责是:在BFT考试办公室指导下,编写考试大纲、培训教材,设计和审定各语种试题,审核各考试培训中心的学术水平。
  各省、 自治区、直辖市、计划单列市外国专家局(引智办)和国务院各部委、直属机构出国(境)培训归口管理部门、新疆生产建设兵团外专局设立相应考试办公室,负责本地区、本部门BFT考试工作。

六、提高BFT的质量和声誉,是当前一项十分紧迫的任务。要加强各语言专业委员会的建设,广泛吸收外语专家参加各专业委员会的工作。要根据科技发展的需要,对考试大纲和教材进行调整和修改。要研究和学习先进的测试方法,加强对培训教师和从事BFT工作人员的培训。要广泛宣传BFT考试的范围、效用,努力扩大考试的覆盖面。

七、积极开展BFT的国际合作,通过学术交流、出国(境)培训和互访,提高BFT理论研究及学术水平,扩大和国(境)外语言考试机构、学术团体及大专院校的联系,提高BFT在国际上的知名度。

八、考试纪律是考试工作的生命。考试试卷在未开考前和考试后未解密前属国家机密。参与命题、审题的专家和从事考务工作的人员必须严格遵守各项考试规定,不得泄漏考试内容。要坚持考试和培训分开的原则,从事培训工作的人员不得参与考试的命题、考卷制作、监考、评卷等工作。要严格考场纪律,聘请责任心强、敢于坚持原则的教师从事监考工作。为保证考试的客观公正,可聘请职称及有关部门的负责人进行巡考。

九、BFT是国家级出国(境)外语水平考试,国家每年要投入一定经费予以支持。经费不足部分可收取一定考务费。国家下达的BFT专项经费和收取的考务费,要专款专用,并随时接受审计部门的监督审计和检查。

十、BFT考试是全国引智系统的一项重要工作,各级引智部门要加强对这项工作的领导,经常研究考试中出现的新情况、新问题,提出改进意见。有考试任务的省、区、市外专局(引智办)和国务院有关部、委、直属机构出国(境)培训归口管理部门要确定专人负责考试工作。对考试运作中的重要问题,要及时向全国考试办公室报告。 要制定BFT考试培训中心的管理办法,重点对其师资力量和教学条件进行审查。考试培训中心的设立和撤销报全国考试办公室审批。全国考试办公室每年对各考试培训中心的工作情况进行评估和认定,内容包括:培训质量、考试培训人数、考风考纪、考生反映等。通过评估,提出表彰、改进、撤销的意见。

十一、本文件从下发之日起执行。


国家外国专家局
—九九九年十月十八日


司法部关于推行劳动教养管理机关执法活动“两公开一监督”制度的规定(试行)

司法部


司法部关于推行劳动教养管理机关执法活动“两公开一监督”制度的规定(试行)
司法部



近年来,各地劳动教养管理机关在自觉接受检察机关的法律监督,重视发挥纪检、监察部门职能作用的同时,普遍实行了“两公开一监督”(公开执法规定,公开结果,接受社会监督)制度,并探索总结了多种社会监督的有效形式。实践证明,“两公开一监督”制度是保证劳动教养管
理机关公正文明执法,促进劳教人民警察廉洁自律的重要措施。为进一步规范“两公开一监督”制度,加大对劳动教养管理机关执法活动的社会监督力度,提高执法工作水平,根据有关法律法规和劳教工作实际情况,特做以下规定:
一、“两公开一监督”的内容
(一)对以下执法行为要向社会公开有关法律法规规章依据、程序及结果:
1.对劳教人员的减期、提前解教等奖励;
2.对劳教人员的延期等决定;
3.对劳教人员所外就医、所外执行;
4.对劳教人员的试工、试学、试农;
5.其它与劳动教养管理机关执法有关的事项。
(二)对以下事项要向劳教人员和来所接见的亲属公开有关规定及执行情况:
1.对劳教人员的记分考核、分级处遇;
2.选举、批准劳教人员班(组)长、民主管理委员会成员;
3.劳教人员生活、医疗、教育等经费的收、支情况;
4.其他与劳教人员权益有关的事项。
(三)对劳教人员及其亲属或他人的申诉、控告、检举,应及时处理并向有关人员公布处理结果。
二、“两公开一监督”形式
(一)公告明示。对上述“两公开一监督”的内容,要分别在劳教所的接见室或劳教人员生活区公告。有关规定也可印制成册发给劳教人员及其家属或有关人员。
(二)公布举报电话。劳动教养管理机关要在当地的报纸、电视等新闻媒体上公布监督举报电话,并建立值班制度,明确职责,保证有专人接听,认真登记,及时处理。
(三)实行所领导接待日制度。劳教所设立所领导接待室,并建立接待制度,所领导每月不少于两次接待要求谈话的劳教人员和来访的劳教人员亲属或社会人士,听取他们的情况反映和意见建议,解释回答问题,宣传劳教工作方针政策。对于需处理的,及时处理,并给予答复。
(四)设立举报箱。劳动教养管理机关在接见室、劳教人员生活区等处,分别设立举报箱,并指定专人或纪检、监察部门定期开启,及时处理收到的信件。设立在劳教人员生活区的举报箱,应方便劳教人员投诉,有利于保护举报人。
(五)向劳教人员及其亲属进行不记名问卷调查。劳动教养管理机关应定期或不定期地在劳教人员及其亲属中进行不记名问卷抽样调查,了解劳教所、队及干警执法情况,听取意见建议,作为改进工作的参考。
(六)聘请执法监督员。劳动教养管理机关可在社会有关部门、知名人士、离(退)休人员或劳教人员亲属中聘请执法监督员,定期或不定期地请他们检查和监督劳教单位的执法情况,听取意见建议,改进工作。
(七)主动接受当地人大、政协的监督,经常征求意见,不断改进工作。
三、“两公开一监督”工作的组织领导
(一)“两公开一监督”工作要列入劳动教养管理机关领导议事日程,并由一名局、所领导分管。
(二)劳动教养管理机关应制定相应的制度和具体实施办法,并及时向上级主管部门报告有关执行情况。
(三)劳动教养管理机关的纪检、监察部门,要认真受理群众举报,充分发挥监督作用,使“两公开一监督”工作落到实处。
(四)各省、自治区、直辖市司法厅(局)或劳教局纪检、监察部门,对群众举报的重大问题可直接查处,并及时向上级主管部门报告有关查处情况。
(五)各级领导和主管部门应把劳动教养管理机关实行“两公开一监督”制度情况纳入工作检查、考核范围,加强督促检查,及时总结推广好的经验做法,切实保证劳动教养管理机关执法活动的廉洁、公正与文明,不断提高劳教工作执法水平。



1999年5月31日

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