最高人民法院关于对印尼归国华侨要求公证的请示的复函

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浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。
司法部


司法部关于印发《涉外收养公证工作会议纪要》的通知
司法部


各省、自治区、直辖市司法厅（局），新疆生产建设兵团司法局：
现将《涉外收养公证工作会议纪要》印发给你们，请及时传达到有关公证处，认真遵照执行。
附：涉外收养公证工作会议纪要

附：涉外收养公证工作会议纪要
为贯彻国务院《关于研究涉外收养工作有关问题的会议》精神，进一步规范涉外收养公证工作，经部领导同意，公证司于八月十七日至二十日在福建省召开了“涉外收养公证工作会议”。涉外收养公证业务较多的19个省、自治区、直辖市司法厅（局）公证管理处负责同志和部分省市
公证处主任共40余人参加了会议。会上，传达了国务院《关于研究涉外收养工作有关问题的会议纪要》、国务院员兼国务院秘书长罗干同志的讲话以及部党组关于贯彻国务院会议精神的意见，公证司司长徐健同志做了主题发言。会议以国务院会议精神为指导，统一思想，协调步骤，明确
了公证机构在涉外收养工作中的地位、任务和责任。在肯定近几年来涉外收养公证成绩的基础上，通过认真讨论，总结了经验，发现了问题，并就进一步规范和做好涉外收养公证工作，提出了意见和建议。纪要如下：
一、认真贯彻落实国务院会议纪要精神。会议认为，涉外收养是一项关系国家声誉、人权保护和儿童权益保护的重要工作，敏感性强，国务院会议根据涉外收养的特点对涉外收养工作提出了新的要求，决定是正确的，切合实际的，我们坚决拥护，并要认真贯彻执行。各级司法行政机关
和公证处应当提高认识，统一思想，认真贯彻执行国务院会议精神和部党组的意见，从国家大局出发，与有关部门密切配合，严格执法，认真履行公证职责，维护国家的尊严和我国儿童的合法权益，保障涉外收养工作在法制的轨道上健康进行。
二、加强管理，规范执法，充分发挥公证的法律监督作用。会议认为，国务院会议纪要对涉外收养公证工作提出了新的、更高的要求。为完成法律和国务院赋予公证机构的任务和职责，必须加强对涉外收养公证工作的管理，实现涉外收养公证工作的规范化、法制化。为此，要做好以下
工作：
1．按照国务院会议纪要要求，尽快完善涉外收养公证工作的规章制度，加强对涉外收养公证的检查监督，保证公证处严格执行《收养法》、《公证暂行条例》、《外国人在中华人民共和国收养子女实施办法》等法律、法规、规章，依法办理涉外收养公证。与会同志对《关于外国人收
养公证若干问题的通知（讨论稿）》进行了认真讨论，认为在新形势下，制定这样的规章很有必要，建议在进一步修改充实后尽快下发执行。
2．各级司法行政机关应切实履行职责，加强对涉外收养公证工作管理。认真做好涉外收养公证的指定管辖工作和日常管理工作，严肃职业纪律，保证政令畅通和本地区涉外收养公证工作依法进行。为及时发现和解决涉外收养公证工作中出现的问题，会议认为，应对今年以来办理的涉
外收养公证进行质量检查。检查的重点是：公证管辖是否正确，当事人的身份是否正确，公证的收养行为是否真实合法，收养程序是否合法，证据材料是否齐全、充分，公证收费是否符合规定等。各省应在今年十一月底以前，将检查情况及发现的问题汇总上报司法部公证司。检查中发现的
重大问题应当随时报告，有关手续和证据材料不全的要及时补充。
3．加强请示汇报和信息传递工作。会议认为，公证处应定期将涉外收养公证情况向公证管理部门汇报，各省、自治区、直辖市司法厅（局）公证管理处应及时汇总情况上报司法部公证司。对发现的问题，应及时逐级请示、汇报，不得擅自变通处理或听之任之。涉及有关部门工作的，
应逐级向司法行政机关和公证管理部门汇报；涉及重大问题的，公证处可同时向司法部公证司汇报；涉及违法犯罪行为的，应及时通知公安部门；涉及民政登记的，应及时通知民政部门。
三、严格依法办理涉外收养公证。会议认为，各公证处要认真学习贯彻国务院会议《纪要》，认真负起全审查把关的职责，按《收养法》、《公证暂行条例》、《外国人在中华人民共和国收养子女实施办法》等有关法律、法规、规章，对收养行为及相关事实进行认真的调查核实，严格
依照法律规定的条件和程序办理涉外收养公证。
会议认为，为保证涉外收养公证的质量，办理涉外收养的公证处应当具备以下条件：（1）公证处具有一定的翻译能力，能独立完成外文材料的审核工作和与外国当事人接触洽谈工作；办理涉外收养公证的公证员一般要经过专业培训，具备审查外文材料的能力。（2）公证处办证质量
稳定，两年内无错、假证的记录，无违法行为和严重违纪情况。（3）具备良好的办公条件和场所。接待当事人的场所要与公证员办公室分开。有举行颁发公证书仪式的场所，有符合办证需要的现代化办公设备等。目前，办理涉外收养的公证处未达到以上条件的，要在今年年底以前达到。


会议认为，公证处要严格依法办理涉外收养公证，对符合法律规定的要及时办理。对未接到指定管辖通知书或当事人提供的材料不齐全的，一律不得受理。发现以下情况之一的，应当拒绝公证：（1）当事人身份与指定管辖通知书和收养通知书不符；（2）当事人不符合收养法规定的
条件；（3）我国收养法律与外国收养人本国法律或其住所地法律有法律冲突的；（4）当事人意思表示不真实、不合法，或没有意思表示的；（5）当事人未履行公证前的法定程序；（6）当事人提供的材料不真实或不合法；（7）送养人与被收养人之间没有合法的监护抚养权；（8）
公证之前，送养人与收养人事实上已经移交被收养人的监护抚养权，或有其他钱物交易的；（9）收养通知书和收养登记证书不真实、不合法或有严重错误的；（10）公证处查明的其他足以影响涉外收养公证真实性、合法性的情况。
四、坚决制止涉外收养公证中的不正之风。
1．坚决禁止违法办证和公证处间的不正当竞争。
2．涉外收养事业不得以营利为目的。涉外收养公证收费要按规定进行，严格禁止乱收费和超标收费，坚决纠正片面追求经济利益的倾向。
3．认真执行国务院关于其他任何部门、单位不得开展涉外收养的具体组织联络、服务工作的规定。
五、加强与有关部门的联系、协调、配合工作。会议认为，涉外收养工作是由几个兄弟部门共同完成的。各级司法行政机关公证处要树立全局观念，按国务院会议《纪要》要求，加强与民政、公安等部门的联系，建立定期协调制度，密切配合，共同做好涉外收养工作。在外交部和驻外
使领馆的支持协助下，司法部要加强对外国收养制度和收养法律的了解，及时依照法律和有关规定解决收养公证实践中遇到的法律冲突问题。



1996年10月11日