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浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理

安徽明和律师事务所王明水

〔内容提要〕由于我国《物权法》对添附制度未作规定，而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统，导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度
不一，本文努力从动产与不动产附合的原理入手，提出了处理房屋租赁合同终止后添附物的原则。
关键词： 房屋租赁 添附物 处理原则

在处理房屋租赁合同纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定，加之法律、法规规定比较原则，处理起来比较棘手，致使对添附物的处理各地尺度不一，直接影响当事人的切身利益。对此，笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题，作点肤浅的探讨。
一、关于房屋租赁活动中添附物范围
何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物（或称对租赁物的改善）和增设物（或称增设他物）。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、添附的法律含义
在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式，是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。动产与不动产附合需要具备以下条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设备设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理，实践中常把房屋租赁活动中的添附物，界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物
三、我国现行法律对处理添附的有关规定及其缺陷
添附是财产所有权取得的一种形式，也是物权变动的一项重要规则，是物权法的范畴，但我国物权法对此没有规定，现有的法律、法规规定过于原则简单，主要有：
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”
从上述规定不难发现，现有法律对关于房屋租赁纠纷中添附物的处理的规定比较笼统简单，如最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物怎样处理没有规定。而《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》对添附物的处理并未涉及。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，而我国物权法对添附制度未作规定，不能不说是一种遗憾。
四、 司法实践中对房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定，《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定，我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列原则：
1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》（下称《意见》）第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同属非正常终止（如合同无效或被解除），即使当事人事先约定了具体处理条款，笔者认为也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“…因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“…没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”。上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
（1）租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
（2）租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。
（3）合同无效或被撤销，应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。
4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。


参考书目
①吕伯涛：《适用合同法重大疑难问题研究》 人民法院出版社2001年版。
②陈龙业：《物权法百问通●财产取得与保护》 中国法制出版社2007年版。
③陈国强：中经法案《物权法》、《物业管理条例(修订版)》案例读本中国经济出版社2008年版

山东省人民政府


山东省殡葬管理规定
山东省人民政府




第一条 为加强殡葬管理，推进殡葬改革，促进社会主义精神文明建设，根据国务院《殡葬管理条例》，结合本省实际，制定本规定。
第二条 殡葬管理工作应坚持国家殡葬改革方针，全面实行火葬，革除丧葬陋俗，提倡文明节俭办丧事。
尊重少数民族的丧葬习俗，提倡自愿改革；少数民族自愿改革丧葬习俗的，他人不得干涉。
第三条 县级以上人民政府民政部门负责本行政区域内的殡葬管理工作。
公安、建设、土地、卫生、环境保护、工商行政管理等部门按照各自职责，协助做好殡葬管理工作。
第四条 建设殡葬设施，应根据全省殡葬设施建设规划，履行审批手续：
（一）建立殡仪馆，由县级人民政府、设区的市人民政府民政部门会同建设行政主管部门提出方案，报本级人民政府审批；
（二）建立乡镇殡葬服务站，为农村村民设置公益性墓地（含骨灰堂，下同），应经乡镇级人民政府审核同意后，报县级人民政府民政部门审批；
（三）建设和扩建公墓（含骨灰塔陵园，下同）、搬迁殡仪馆，应经县级人民政府、设区的市人民政府民政部门审核同意后，报省民政部门审批。
第五条 殡葬服务单位的事业性收费，按国家和省有关规定执行，实行专款专用，不得挪作它用。
第六条 殡葬服务单位应建立殡葬服务设施管理制度，适时更新改造火化设备，防止污染环境。
殡葬服务人员应遵守职业道德和操作规程，实行规范化文明服务，不得利用工作之便索取财物，不得出具虚假证明。
第七条 运输、存放、火化遗体必须凭公安机关、经批准的医疗机构或所在村（居）民委员会出具的死亡证明。
第八条 运输遗体必须进行必要的技术处理，确保卫生，防止污染环境。
城镇的遗体运输应由殡仪馆承办，农村的可由乡镇殡葬服务站或移风易俗服务组织承办。
禁止其他单位和个人从事以营利为目的的遗体运输业务。
第九条 存放非正常死亡者遗体，有关单位或个人应与殡仪馆签订书面协议。
无名尸体火化后180日仍无人认领骨灰的，可由殡仪馆自行处理。
第十条 公民在异地死亡的，应当就近火化。
第十一条 除公安机关确因办案需要并经省级公安机关批准深埋的以外，任何单位和个人不得将遗体土葬。
第十二条 禁止在公共场所摆放花圈、搭设灵棚或抛撒、焚烧祭祀品。
第十三条 提倡采用播撒、深埋、植树葬等方式处理骨灰。安葬骨灰必须在经批准建设的公墓或公益性墓地内。
第十四条 禁止在下列区域建造坟墓：
（一）耕地、林地，
（二）城市公园、风景名胜区或文物保护区，
（三）水库、河流堤坝附近或水源保护区，
（四）铁路、公路两侧，
（五）城市总体规划确定的规划建成区及村镇规划区范围内。
第十五条 禁止在公墓和公益性墓地埋葬遗体或建立宗族墓地、搞封建迷信活动。
禁止非法出租或买卖墓穴。
第十六条 严格限制公墓和公益性墓地的墓穴面积。单穴不得超过0．8平方米，双穴不得超过1．2平方米，墓碑高不得超过0．8米。提倡使用卧碑或横碑。
第十七条 在公墓内安葬骨灰，当事人应同公墓主办单位签订骨灰安葬协议，并一次性交纳有关费用。缴费期按年计算，最长不超过20年。期满仍需保留墓穴（含骨灰堂骨灰存放格位）的，公墓主办单位应当在期满前180日内通知户主办理继续使用手续；逾期不办理的，按无主墓
处理。
第十八条 公墓和公益性墓地的土地所有权归国家或集体所有。因建设需占用时，除依法办理用地手续外，建设单位应给予当事人补偿；需搬迁的，建设单位应承担搬迁费用。
第十九条 公墓主办单位应建立健全管理制度，做好公墓建设和维护工作。
公墓应当保持整洁肃穆，做到墓区规划合理，环境园林化。
第二十条 火化机、运尸车、尸体冷藏柜等殡葬设备的生产、销售必须符合国家规定的技术标准。
第二十一条 禁止生产、销售和使用棺木等土葬用品。
第二十二条 违反本规定，有下列情形之一的，由民政部门会同有关部门予以取缔，没收非法所得，并可处以1倍以上3倍以下罚款：
（一）未经批准兴办殡葬设施的，
（二）墓穴面积和墓碑高度超过规定标准的，
（三）生产、销售不符合国家规定技术标准的殡葬设备的，
（四）生产、销售棺木等土葬用品或封建迷信丧葬用品的。
其中第（一）项除按前款规定予以处罚外，还应当责令其恢复原状。
第二十三条 违反本规定，土葬遗体的，由民政部门责令其限期改正；拒不改正的，可以强制执行，所需费用由当事人承担。
第二十四条 违反本规定乱占土地、建造坟墓的，由土地行政主管部门责令其限期改正，恢复原状。
第二十五条 民政部门在殡葬管理执法时，执法人员不得少于2人。
第二十六条 违反本规定，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 收缴罚款必须使用财政部门统一制发的罚款票据。罚没款项全部上交国库。
第二十八条 殡仪服务人员利用工作之便索取财物、出具假证明，尚不构成犯罪的，由主管机关责令退赔，并给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
殡葬管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，由主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 华侨、港澳台同胞死亡后回本省安葬的，适用本规定。国家另有规定的，从其规定。
第三十条 本规定自1999年2月1日起施行。1985年9月19日山东省人民政府印发的《关于执行〈国务院关于殡葬管理的暂行规定〉的实施办法》和1996年2月6日山东省人民政府印发的《山东省公墓管理规定》同时废止。



1999年1月19日