关于印发楚雄州国家建设项目审计暂行办法的通知

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房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


　　房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展，房屋租赁日益兴盛，房屋租赁经营方式日益普遍。但是，我国法律规范过于原则，人们法律意识淡薄，纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《房屋租赁解释》），总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供参考。

一、 书面合同的必要性

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。

　　因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

　　在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。

　　在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

　　因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

　　房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：

1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。

　　我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。
行政行为在合理与合法中夹缝生存

????从2003年司法考试卷四第八题试题谈起

……夏立彬…..


｛试题｝案情：某市为加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序，决定出台一项新举措，由交通管理部门向市民发布通告，凡自行摄录下机动车辆违章行驶、停放的照片、录像资料，送经交通管理部门确认后，被采用并在当地电视台播出的，一律奖励人民币200元—300元。此举使许多市民踊跃参与，积极举报违章车辆，当地的交通秩序一时间明显好转，市民满意。新闻报道后，省内甚至外省不少城市都来取经、学习。但与此同时，也发生了一些意想不到的事：有违章驾车者去往不愿被别人知道的地方，电视台将车辆及背景播出后，引起家庭关系、同事关系紧张，甚至影响了当事人此后的正常生活的；有乘车人以肖像权、名誉权受到侵害，把电视台、交管部门告上法庭的；有违章司机被单位开除，认为是交管部门超范围行使权力引起的；有抢拍者被违章车辆故意撞伤后，向交管部门索赔的；甚至有利用偷拍照片向驾车人索要高额“保密费”的，等等。报刊将上述新闻披露后，某市治理交通秩序的举措引起了社会不同看法和较大争议。　　问题：请谈谈你对某市治理交通秩序新举措合法性、合理性的认识。（注意：不能仅就此举引发的一些问题、个案谈具体适用法律的意见）
一、 合理性原则与合法性的内涵及关系
合理性原则与合法性原则是行政法治原则的重要组成部分。合法性原则是指行政权的存在、行使必须依据法律、符合法律，而不能与法律相抵触。它不仅要求行政机关进行行政活动时应遵循宪法、法律，还要遵循行政法规、地方性法规、行政规章、自治条例和单行条例等。合法不仅要求符合实体法，也要符合程序法。合理性原则是指行政活动内容要客观、适度、符合理性。由于社会、政治和文化不停地发展，为了更好地行使行政权，在此基础上便产生了自由裁量权。在自由裁量权的行使与扩大情况下，合理性原则便运用而生了。
合理性原则与合法性原则都是对自由裁量权行使的限制。但二者之间存在区别：（1）、二者起源不同。合法性原则主要是成文法上演化原则，而合理原则主要是执法、适用法律上演化原则；（2）、二者适用范围不同。合法性原则是全方位适用的，而合理性原则主要适用于自由裁量领域的；（3）、二者的表现方式不同。合理性问题随着国家立法进程的推进，有可能上升到合法性和层次，也就是说某事实问题，在成文确定前是合理性问题，在成文法确定后便是合法性问题了。从而言之，合理性原则是属于合法性原则的范畴。
　　二、对某市加强道路交通管理行为的举措的思考
某市为加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序，作出一项新举措后，使得交通秩序忽然好转，盈得市民满意。然而万万没想到，交通部门自以为自己做了善事，却引发了社会各界的各种看法与争议。
　　我们毫不犹豫地承认，从现行的法律规定来看，某市交通管理部门的行为的确是与法律相背的。因为我国宪法、民法通则都规定了公民的隐私权、肖像权不受非法侵犯，交通管理部门行使行政权时，应法律规定的情况下自由裁量，而不应超越法律的限制采取适当的措施，除非是为了维护社会秩序和公共利益的需要。从形式上来看，交通管理部门的行为是违法的。
　　看事物应看其正反两面，从正面来讲，该市交通管理部门在主观上犯意，在客观效果上没有产生严重的社会危害后果。从主观动机上来说，交通管理部门是以加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序；从客观社会效果来看，该举措侵犯了隐私权、肖像权等，但是最终它使该市的交通秩序好转，市民满意，这不正是社会秩序和公共利益所需要的吗？说明了该行政决定是客观的、符合理性的。
　　　　本人认为，交通管理部门新举措无疑是一种良性违法行为。所谓良性违法，是指形式上违法，而动机端正和客观效果较好的行为。良性违法行为是法律与社会矛盾之间挤生出来新事物。由于社会现象的丰富多彩，人们的行为犹为林林总总，而法的作用是有局限性，那么法与社会、法与理就会存在着冲突，有的事情合理不合法，有的事情则合法不合理。法律对人的行为和社会关系的调整，难免挂一漏万；法律的调整总是滞后的，而社会的发展则是走在立法的前面的。无论人们如何超前立法，也不可能对未来明察秋毫。因此，合理与合法的冲突是难以避免的。
　　对待因合理与合法对立产生的良性违法，我认为应掌握好两个原则：一是容忍，二是尽可能快一点协调解决。
　　容忍是指不要把良性违法混同于恶性违法，不要急于追究违法责任。我们崇尚法治，但绝不奉信“法律万能”。社会秩序的价值、自由是目的，法是手段；道德是基础，法律是保障。某市交通管理部门为加强道路交通管理，规范日益混乱的交通秩序出台一项新举措，从而交通秩序好转，保障了人的生命权。只是该举措被人们不当利用，侵犯民个人肖像、隐私权，从而简单地将其定性为违法，有悖情理。
对某市交通管理部门的举措行为，我们不能盲目宣传，甚至加以推广，也不能全盘否定。因为我们虽不能坚守“恶法亦法”的信条，可我们也要清醒地意识到，某市交通管理部门行为虽然是形式违法，带来一些不良社会后果，但它也提高社会公众的交通守法意识，规范日益混乱的交通秩序。因此，我们必须采取妥当方法调整该举措，向讲良性发展。

作者单位：浙江省泰顺县人民法院
2004年4月9日
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