国务院关于同意建立推进企业使用正版软件工作部际联席会议的批复

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随着经济社会的发展与人口的流动，我国农村对基层司法的需求越来越大。根据2003年的数据，全国大约是平均285人一起民事案件，当前我国农村人口占全国总人口数量的60%，从数量方面看，这表明我国潜在的司法需求主要来自农村，如果仅限于满足城市人口的司法需求就无法真正实现我国的法治蓝图。另一方面，尽管我国现代化进程很快，但是据统计，目前我国城市人口的增长比例为每年1%，照此进度我国要实现较全面的城市化大概还需要40年左右。因此，中国农村对司法的需求不但巨大，而且还会持续较长一段时期。


转型时期的中国农村基层司法主要呈现出以下几个特征：第一，经济性。随着市场经济的发展，农民开始全方位地参与各种经济活动，逐利性使农村矛盾中的经济特性日益显现出来，而不再以家长里短、婆媳纠纷为典型形式，农村招商引资、土地承包经营、土地征用补偿安置、房屋拆迁、农村基础设施建设、追讨工资、工伤抚恤等新问题不断显露出来。第二，亲缘性。农村“熟人社会”的根本格局并未被打破，农民参与经济活动主要仍以亲友合资或合伙、亲戚等集体外出打工为典型形式，发生纠纷的当事人之间存在不同程度的亲戚邻里关系。第三，简化性。复杂繁琐的诉讼程序被视为当代司法文明的体现，但与此同时却带来诉讼成本提高与诉讼效率低下的弊端，由于农村当事人的法律素养普遍较低，不能明确区分严格的诉讼程序与诉讼阶段，因而，他们只希望法院能以最为简便快捷的方式尽快结束诉讼。不论承认与否，农村与城市司法确实呈现出不同特征，这是当代中国司法无法回避且必须面对的一个重大现实，因此，高度重视进而有针对性地应对我国农村基层司法的特殊需求显得尤为必要。


重中之重是要结合农村现实，提高解决实际问题的能力，而不是只会高谈阔论、纸上谈兵。“法律只要不以民情为基础，就总会处于不稳定状态。民情是一个民族唯一的坚强耐久的力量。”法院必须秉持“公正司法、一心为民”的工作理念，时刻注重从农村基层这一特殊大环境出发来开展工作。法官应深入农村、贴近农民，平衡好法律规则与社情民意的关系，要结合特定的社会环境和社会效益来考虑，在现实和法律之间寻找一个切入点，找到合法、合情、合理的解决方案，而不是成为法律的“自动售货机”。正如苏力所言：“一个社会的法律的全部合法性最终必须而且只能基于这个社会的认可，而不是任何国外的做法或抽象的原则。最终说了算的，必须是以各方面表现出来的民意。”对于发生纠纷的农民，法官应极力说服他们心平气和理性维权，避免农民采取过于偏激极端的自救手段而使矛盾升级；针对农民文化素养和法律知识匮乏的现状，法官应加大基本法律的普及力度，通过举办民事诉讼宣传栏，将民事审判流程、诉讼费收取标准等诉讼知识予以张贴明示，从而提高农民的诉讼能力；在法庭审判及裁判文书中应当析法释明、充分说理，并引入判后答疑制度,使当事人从心理上更容易接受法院判决。


精简办案程序，灵活高效地处理农村纠纷。严密的法律体系与纷繁复杂的诉讼程序对农村基层司法不仅无法发挥出其优越性，相反会成为高效解决农村纠纷的桎梏，在此意义上而言，现代司法与乡土生活存在一种深沉的张力，因为农民不能充分理解诉讼程序的实质意义，更不能期望他们会在不同的诉讼阶段展开相应的诉讼活动。况且，受传统观点的持续影响，农民对于诉讼实体正义的追求远甚于程序正义，一味拘泥于严格的程序主义只会削弱农村当事人对法院以及法律的信任感。因此，基层法官应精简办案程序，尝试小额诉讼案件快速处理机制，提高诉讼效率，降低诉讼成本，通过灵活简便的形式实现当事人的程序利益。


拓宽办案思路，建立健全多元化解纠纷机制。必须清醒地认识到，诉讼只是定分止争的一种手段，而不是唯一途径。司法与社会具有互动关系，应该建立健全司法与社会联动、诉讼与调解相衔接的纠纷解决机制。想要更为妥善地解决我国农村矛盾，应当建立诉讼、民间调解、仲裁等多管齐下的纠纷化解模式，而不是仅靠基层法官的单打独斗。


（作者单位：西南政法大学；重庆市石柱土家族自治县人民法院）
江苏省南京市人民政府


南京市城镇房屋权属登记管理办法

南京市人民政府令

第151号





第一章　总则

　　第一条　为了加强城镇房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内国有土地上所有房屋的权属登记，法律、法规另有规定的除外。

　　第三条　本办法所称房屋权属登记，是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由此权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

　　本办法所称权利人，是指依法享有房屋所有权、他项权的个人、法人和其他组织。

　　第四条　城镇房屋的权利人同时享有该房屋占用范围内的土地使用权。

　　第五条　南京市房产管理局（以下简称市房管机关）是本市房屋权属登记的行政主管部门。

　　市房管机关或其委托的权属登记机构负责市区范围内房屋权属登记工作。各县房产管理部门负责辖区范围内房屋权属登记工作，业务上受市房管机关指导。

　　第六条　本市实行房屋权属登记发证制度。

　　房屋权属的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定，均应当依照本办法的规定申请登记。核实准予登记的，发给房屋权属证书。

　　房屋权属证书是房屋权利人依法对其拥有房产的占有、使用、经营、处分权的合法凭证。

　　任何单位和个人不得冒领、涂改或者伪造房屋权属证书。

　　第七条　房屋权属证书实行定期验证制度。

第二章　一般规定

　　第八条　房屋权属登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记和其他登记。

　　第九条　房屋权属登记由权利人提出申请。

　　共有房屋权属登记，由权利人共同申请；设定他项权利登记，由相关权利人共同申请。

　　第十条　办理权属登记手续，权利人为法人或其他组织的，应当使用法定名称或依法登记的名称；权利人为个人的，应当使用其身份证上的姓名。

　　权利人申请房屋权属登记的，应当提交身份证件或者法人及其他组织的资格证件。境外提供的证件、证明，应当按规定经过公证或认证。

　　第十一条　权利人委托他人代为登记的，被委托人应当提交权利人的授权委托书。境外权利人的委托书应当经过公证或认证。

　　第十二条　依照本办法规定申请房屋权属登记的，权利人应当提交规定的登记文件，并按规定交纳登记和测量费用。

　　第十三条　房屋权属登记按下列程序办理：

　　（一）受理申请；

　　（二）测绘房产图；

　　（三）审核权属；

　　（四）核准登记，颁（换）发房屋权属证书；

　　（五）建立房屋权属档案。

　　权利人申请房屋权属登记，市、县房管机关认为需公告的，应当予以公告。

　　第十四条　有下列情形之一的，应当自受理当事人申请之日起30日内作出不予登记的决定，并且书面通知当事人：

　　（一）房屋权属争议或土地权属争议尚未解决的；

　　（二）不能提供合法、有效的房屋权属来源证明的；

　　（三）没有房屋所有权证书而设定房屋他项权利的；

　　（四）不能提供国有土地使用证或土地使用权属证明的；

　　（五）所建房屋属违法建筑、临时建筑的；

　　（六）不能提供契税完税凭证的；

　　（七）其他依法不予登记的。

　　第十五条　有下列情形之一的，除依法继承或者人民法院判决、调解、裁定或者仲裁机构裁决外，不予受理权属转移、变更登记：

　　（一）在国家建设征用土地范围内的；

　　（二）列入拆迁范围已冻结户口的；

　　（三）其他依法禁止转移、变更的。

　　前款（一）、（二）项禁止期限不得超过18个月。

　　第十六条　有下列情形之一的，由市、县房管机关直接或者代为登记：

　　（一）依法代管的房屋；

　　（二）经人民法院判决为无主应当归国家所有的房屋；

　　（三）其他依法应当直接或者代为登记的房屋。

　　第十七条　权利人不能在规定的期限内办理登记的，经市、县房管机关同意，可以暂缓登记。暂缓期限不得超过一年。

第三章　房屋权属登记

　　第十八条　新建的房屋，当事人应当自房屋竣工交付之日起90日内申请初始登记，并提交下列证件、证明：

　　（一）建设项目批准文件；

　　（二）国有土地使用证；

　　（三）建设工程规划许可证；

　　（四）竣工验收证明和竣工图；

　　（五）总平面图和分户平面图；

　　（六）其他有关的证件、证明。

　　个人建造房屋办理初始登记的，应当提交前款（二）、（三）、（六）项证件、证明。

　　第十九条　已核准登记的房屋发生权属变化，由权利人自事实发生之日起30日内，提交原《房屋所有权证》和有关证件、证明，申请转移登记：

　　（一）买卖、赠与、交换、投资、入股、合并的房屋，提交房地产交易管理机构的交易过户凭证和财政部门的完税证明；

　　（二）继承的房屋，提交继承遗产的公证书。继承人放弃继承的，提交有法律效力的弃权文书；

　　（三）分析的房屋，提交经公证机关公证的分析协议书和分析部位图；

　　（四）人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋，提交判决书、调解书、裁定书或裁决书；

　　（五）落实私房政策发还的房屋，提交市、区、县落实私房政策部门发还房屋的证明。

　　第二十条　有下列情形之一的，当事人应当自事实发生之日起30日内，提交原《房屋所有权证》和有关证件、证明，申请变更登记：

　　（一）翻建、改建、扩建的房屋，提交建设工程规划许可证、房屋竣工图纸及有关批准文件；

　　（二）房屋座落门牌号或权利人姓名、名称改变的，提交有法律效力的证件、证明。

　　第二十一条　房屋因拆除、焚毁、倒塌等原因而灭失，当事人应当自灭失之日起30日内申请注销登记，并提交下列证件、证明：

　　（一）房屋权属证书；

　　（二）房屋被批准拆除或者因其他原因灭失的证件、证明。

　　经房屋拆迁主管部门批准拆除的房屋，建设单位或拆迁实施单位应当在拆除工作结束之日起30日内申请注销登记。

　　第二十二条　有下列情形之一的，由房管机关直接代为注销登记：

　　（一）当事人未按本办法第二十一条规定申请注销登记的；

　　（二）当事人提供虚假证件、证明或者申报不实，导致核发房屋权属证书不当的；

　　（三）因工作人员的过错，导致核发房屋权属证书不当的；

　　（四）人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决房屋权属转移而当事人拒不缴回权属证书的；

　　（五）其他依法应当直接代为注销登记的。

　　房管机关在办理直接代为注销登记时，应当书面通知当事人，限期缴回房屋权属证书；当事人未按规定的期限缴回房屋权属证书的，房管机关可以在本市主要报纸上公告该房屋权属证书作废。

　　第二十三条　房屋抵押、典当的，当事人应当在他项权利合同监证之日起30日内申请房屋他项权利登记。

　　申请他项权利登记，应当提交下列证件、证明：

　　（一）房屋所有权证；

　　（二）国有土地使用证；

　　（三）有资质的评估机构出具的价格评估证明；

　　（四）抵押、典当合同；

　　（五）其他有关的证件、证明。

　　第二十四条　房屋他项权利转移、变更或者设定期满，当事人应当自转移、变更或者设定期限届满之日起30日内，申请权属转移、变更或者注销登记。

　　第二十五条　房屋权属证书破损，经查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失，权利人应当在本市主要报纸上声明作废，自登记之日起6个月后，再申请补发房屋权属证书。

　　第二十六条　享受国家、企事业单位优惠补贴购买或建造的房屋，权利人应当自合同签订或房屋竣工之日起60日内办理权属登记。

　　第二十七条　房地产开发经营企业依法预售商品房的，应当办理预售商品房登记备案手续。

第四章　登记资料管理

　　第二十八条　市、县房管机关应当对本市城镇房屋权属资料实行专业管理，建立健全房产档案和房产测绘的管理制度。

　　第二十九条　房屋权属登记形成的主要文件资料必须是原件或经与原件核对无异的复印件，并应当按有关规定整理、建档并永久保存。

　　第三十条　房屋权属档案可以按规定查阅、摘录和复制。使用人应当按规定交纳有关档案使用费用。

　　房屋权属状况可以查询。根据当事人的申请，产权监理机构经审核认为理由正当的，可根据档案记载情况，出具房屋权属状况或登记情况的说明。

　　第三十一条　实施房屋测量，应当执行国家颁布的房产测量规范及有关规定，准确地反映出房屋的自然状况、权属范围等基本情况。

　　审核房屋权属，颁（换）发权属证书前，应当测绘规范的房产图。

　　第三十二条　权利人对房屋面积有异议时，可以申请复丈，并按规定缴纳复丈的测量费用。

　　权利人对复丈结果仍有异议的，由市、县房管机关核准。

第五章　罚则

　　第三十三条　冒领、涂改、伪造公有房屋权属证书，不按期申报办理公有房屋权属登记和接受权证验证的，依照《南京市城镇公有房屋管理条例》有关规定给予处罚。

　　第三十四条　冒领、涂改、伪造非公有房屋权属证书的，市、县房管机关或其委托的机构可以处以1000元以下罚款。

　　利用冒领、涂改、伪造的权属证书从事经营活动，有违法所得的，市、县房管机关或其委托的机构可处以30000元以下的罚款；没有违法所得的，处以10000元以下罚款。

　　第三十五条　不按期申报办理非公有房屋权属登记和接受权证验证的，责令限期改正；拒不改正的，市、县房管机关或其委托的机构可以处以1000元以下罚款。

　　第三十六条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

　　当事人逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第三十七条　因工作人员工作过失，导致房屋权属证书核发不当，给权利人造成经济损失的，市、县房管机关应当负赔偿责任。

　　第三十八条　权属登记工作人员，以权谋私、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六章　附则

　　第三十九条　本市集体土地上房屋的权属登记参照本办法执行。

　　第四十条　本办法由南京市房产管理局负责解释。

　　第四十一条　本办法自发布之日起施行。南京市人民政府1983年5月18日发布的《南京市城镇房地产登记办法》同时废止。