上海市房地产登记条例(2002年)
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上海市房地产登记条例(2002年)
上海市人大常委会
上海市房地产登记条例
（２００２年１０月３１日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四十四次会议通过）
上海市人民代表大会常务委员会公告第七十七号
《上海市房地产登记条例》已由上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四十四次会议于２００２年１０月３１日通过，现予公布，自２００３年５月１日起施行。
上海市人民代表大会常务委员会
２００２年１０月３１日
第一章 总则
第一条为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
第三条本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等房地产权利的自然人、法人和其他组织。
第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。
市房地资源局所属的上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。
区、县房地产管理部门协助市房地资源局对区、县房地产登记工作实施监督管理。
第五条市房地资源局应当建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，并制定房地产登记技术规范。
房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，对房地产登记册进行记载、公示。
房地产登记工作人员应当经统一考核合格后，持证上岗。
第二章 一般规定
第六条因下列情形之一进行房地产登记，有关当事人双方应当共同申请：
（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）抵押；（五）设典；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第七条因下列情形之一进行房地产登记，由房地产权利人申请：
（一）以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权；（二）经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权；（三）新建房屋；
（四）继承、遗赠；
（五）行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定；
（六）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解；（七）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解；（八）本条例第三十二条所列情形；
（九）法律、法规规定的其他情形。
第八条两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。
第九条当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。
第十条申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。
第十一条房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。
第十二条申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。
第十三条依法登记的房地产权利受法律保护。
未经登记的房地产不得转让。
同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第十四条土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。
房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。
有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：
（一）房地产权属争议尚未解决的；（二）不能提供有效的房地产权属证明的；（三）非法占用土地的；
（四）属违法建筑或者临时建筑的；
（五）法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。
第十五条有下列情形之一的，有关国家机关可以将已经发生法律效力的文件向房地产登记机构办理登记：
（一）人民法院、行政机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施；
（二）行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定。
第十六条房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。
第十七条房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记册进行记载，并永久保存。
房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。
房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。
第十八条房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。
房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。
第十九条房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。
第二十条土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。
房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。
房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。
房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明“补发”字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。
第二十一条房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印；申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。具体办法由市人民政府规定。
第三章 土地使用权和房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二十二条以出让、租赁方式取得土地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）土地使用权出让合同或者土地租赁合同；（四）地籍图；
（五）土地勘测报告。
以出让方式取得土地使用权的，房地产权利人申请土地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清土地使用权出让金的证明。
出让、租赁土地使用权年限届满后，经批准续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。
第二十三条以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）建设用地批准文件；（四）地籍图；
（五）土地勘测报告。
第二十四条符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；
（二）申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。
第二十五条新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收证明；（六）记载房屋状况的地籍图；（七）房屋勘测报告；
（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第二十六条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（二）申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。
第二十七条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第二节 转移登记
第二十八条经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：
（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）继承、遗赠；（五）法律、法规规定的其他情形。第二十九条申请房地产转移登记，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十条符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：
（一）转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；
（二）申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第三十一条房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第三节 变更登记
第三十二条经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：
（一）房地产用途发生变化的；（二）房地产权利人姓名或者名称发生变化的；（三）土地、房屋面积增加或者减少的；（四）房地产分割、合并的；（五）法律、法规规定的其他情形。第三十三条申请房地产变更登记应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件；
（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。
第三十四条符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的权利人；
（二）申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；
（四）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第三十五条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第四节 注销登记
第三十六条房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人应当在灭失事实发生后申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；
（四）房屋灭失的证明。
第三十七条以出让、租赁等方式取得的土地使用权依法终止的，原土地使用权人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；
（四）证明土地使用权依法终止的文件。
第三十八条土地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；
（三）房地产权证书。
第三十九条符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二）申请注销登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请注销登记的事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十条房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记册，并书面通知申请人，原房地产权证书作废；不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。
第四十一条房屋灭失或者土地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。
第四十二条土地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，由有关行政机关、人民法院持已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记。房地产登记机构应当将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。
第四章 房地产他项权利登记
第四十三条有下列情形之一的，当事人应当申请房地产他项权利设定登记：
（一）抵押；（二）设典；
（三）其他依照法律、行政法规设定的房地产他项权利。
第四十四条申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）抵押担保的主债权合同；（五）抵押合同。第四十五条申请房地产典权登记，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；
（四）设典合同。
第四十六条经登记的房地产他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：
（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产他项权利登记证明；
（四）证明房地产他项权利发生转移、变更或者终止的文件。
第四十七条符合下列条件的房地产他项权利登记的申请，应当准予登记：
（一）申请人是设定房地产他项权利的当事人，且其中一方是房地产登记册记载的房地产权利人；
（二）申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。
第四十八条房地产登记机构应当自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第五章 预告登记
第四十九条房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房及其转让；
（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
（三）以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；
（四）法律、法规规定的其他情形。
应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。
经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。
本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。
第五十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）商品房预售合同。
预购商品房发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十一条预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房转让的预告登记。
已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。
第五十二条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）商品房预售合同；
（四）抵押担保的主债权合同；
（五）抵押合同。
预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十三条预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。
第五十四条申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；
（四）建设工程规划许可证；
（五）房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同；
（六）抵押担保的主债权合同；
（七）抵押合同。
房屋建设工程抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。
第五十五条单方申请预告登记，应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）证明房地产权利变动的法律关系已经形成的文件。
第五十六条经预告登记的房地产权利依法终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）证明经预告登记的房地产权利终止的文件。
第五十七条符合下列条件的预告登记及其注销登记的申请，应当准予登记：
（一）申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；
（二）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；
（三）申请人符合本条第二款的规定。
预告登记及其注销登记的申请人应当符合下列规定：
（一）申请预购商品房预告登记的，申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业，另一方应当是商品房预售合同载明的预购人；
（二）申请预购商品房转让预告登记的，申请人一方应当是房地产登记册记载的商品房预购人，另一方应当是预购商品房转让合同载明的受让人；
（三）申请预购商品房抵押权预告登记的，申请人应当是设定预购商品房抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的商品房预购人；
（四）申请房屋建设工程抵押权预告登记的，申请人应当是设定房屋建设工程抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的土地使用权人；
（五）申请注销预告登记的，申请人应当是原预告登记的当事人；
（六）单方申请预告登记的，申请人应当是房地产权利变动法律文件记载的一方当事人。
第五十八条房地产登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并书面通知当事人；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。
第五十九条新建商品房所有权初始登记后，商品房预购人应当申请房地产转移登记。预购商品房设定抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
第六十条新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。
第六章 法律责任
第六十一条房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。
第六十二条房地产登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。
第六十三条当事人伪造房地产权证书的，由市房地资源局依法没收伪造的房地产权证书，并移送司法机关处理。
第六十四条市房地资源局和市、区县房地产登记处的直接负责的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第六十五条当事人对市房地资源局、市登记处的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第六十六条对本市房地产总登记时应当登记而未登记的土地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。
房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告；公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。
第六十七条本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。
第六十八条本条例自２００３年５月１日起施行。
概述人类环境的分类及人类同环境的关系
北安市人民法院 刘成江
人类环境是一个十分庞大的、复杂的体系，目前还没有形成一个统一的分类方法。在环境科学上，一般是按照环境的形成、环境的功能、环境的范围、环境的要素等做不同的分类。
（一）按照环境的形成，可以把人类环境分成自然环境和人工环境两大类。自然环境是指对人类的生存的发展产生直接或间接影响的各种天然形成的物质和能量的总体，如大气、水、土壤、日光辐射、生物等。这些环境要素构成了相互联系、相互制约的自然环境体系。
人工环境也叫人为环境或经人工改造过的环境，是人类为了提高物质和文化生活，在自然环境的基础上，经过人类劳动的改造或加工而创造出来的，如城市、居民点、水库、名胜古迹、风景游览区等。
（二）按照环境的功能，可以把环境分为生活环境和生态环境。我国宪法采用了这种分类方法。
（三）按照环境范围的大小，可以把环境分为居室环境、车间环境、村镇环境、城市环境、区域环境、全球环境和宇宙环境等。
（四）按照环境的不同要素，可以把环境分为大气环境、水环境（包括海洋环境、湖泊环境、河流环境等）、土壤环境、生物环境（如森林环境、草原环境）、地质环境等。
在环境科学中最常有的分类法是第一种，即把环境分为自然环境和人工环境。
揭示人类同环境之间的相互关系及其发展变化的规律，是环境科学的基本任务。人类同环境的关系可以作两个方面的最基本的概括：第一，人类是环境的产物，人类要依赖自然环境才能生存和发展；第二，人类又是环境的改造者，通过社会生产活动来利用和改造环境，使其更适合人类的生存和发展。
（一）人类是环境的产物
自然界在人类出现以前几十亿年就已经存在了。地球上最早本无生命，经过漫长的物理、化学变化过程，才形成了使生物能够产生、延续和进化的地表环境，如水、阳光、土壤、氧气、适宜的温度，等等。海洋是生命产生的温床，而生物圈的出现为人类的产生和发展提供了必要条件。生物界的发展，经过了一个从简单到复杂、从低级到高级的漫长演化过程，而人类则是生命演化到高级阶段的产物。人类不能自以为是大自然的主人，可以主宰一切、支配一切，而应该强烈地树立另一种科学的意识：人类是环境的产物，人类的生存和发展，同整个生物界一样，要完全依赖于地表的环境条件。
我们可以举几个明显例子说明生物和人类完全依赖自然环境才能生存和发展。
1、地表大气中氧的形成。一切动物高开氧气便不能生存。地球表面最早同金星一样，只有二氧化碳，氧是地球大量覆盖了绿色植物（主要是森林）以后制造的。大气中的氧大约有四分之三是经过植物的光合作用产生的，用来供给地球上所有生命的需要。这说明氧是次生的，有了氧气，才有动物和人类。氧的形成是生物向高级阶段演化的必要条件。
2、臭氧层的形成。距地面12至40仅是高空的平流层和中间层之间有一层薄薄的臭氧层。臭氧层有一种奇特的功能，它可以阻挡和吸收对使我有强大杀伤力的太阳紫外线。臭氧层的形成也是地球生命生存的先决条件之一。它是生物和人类的“保护伞”和“宇宙服”，如果地球表面没有臭氧层，也许生物只能停留在非常原始的阶段，而不可能有动物和人类的出现。
3、对人体血液成分所作的科学测定表明：人体血液含有六十多种化学元素，而且其平均含量同地壳各种元素的含量在比例上惊人的近似。这说明人是环境产物的最明显的例证。人生活于环境之中并通过呼吸、饮食等新陈代谢活动一刻不停地同周围环境进行物质和能量的交换，这样就使人体的物质组成同环境的物质组成具有高度的同一性。如果人和环境的物质平衡遭到破坏，譬如说，环境里加入了一些新的物质而被人体所摄取，或是环境里缺少了某些原有的物质，使人体得不到吸收，就有可能对人体健康造成危害。环境污染导致的“公害”病，虽然致病机理各不相同，但有一点是共同的，就是因为环境里增加了一些新的有害物质，或一些原有物质的浓度增大或减少而使人体物质组成失去平衡造成的。
上述几例都充分说明，人类本身就是环境的产物，环境是人类生存和发展的基本条件。
（二）人类又是环境的改造者
人类出现以后，不像一般动物那样完全被动地依赖和适应自然环境而生存，人类能通过劳动，通过社会性的生产活动，使用日新月异的科学技术手段，有目的、有计划、大规模地改造自然环境，使其更适合人类的生存和发展。人类社会出现以后，就使自然界进入了在人类干预、改造下发展的新阶段。
现在，已经很难找到完全的原生环境了。除了某些原始森林、人迹罕至的荒漠、冰川地区外，地球表面绝大部分都经过了人类的加工、改造，极大地改变了自然环境的面貌。这正体现了人类与日俱增地利用、改造自然环境的能力和水平。
人类在依赖自然环境生存和改造自然环境的过程中，存在着一种十分复杂的关系——环境系统互相作用、相互制约的关系，其中体现着两种规律——社会经济规律、自然生态规律交织、融合并不以人的意志为转移地发挥作用。
人类的经济再生产过程同自然再生产过程是密切相关的。可以说，自然再生产过程是经济再生产过程的基础，经济再生产过程是影响自然再生产过程的重要因素。特别是随着人类社会的前进，人类改造自然的规模不断扩大，向环境大规模地“取出”和“投入”，其结果，一方面是通过对环境的改造使环境更适合人类的生存和发展；另一方面也容易破坏环境系统的动态平衡，出现环境问题。
关于发布《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号——公开发行公司债券募集说明书》的通知
中国证券监督管理委员会
关于发布《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号——公开发行公司债券募集说明书》的通知
证监发行字[2007]224号
各上市公司、各保荐机构：
为规范上市公司公开发行公司债券募集说明书的编制行为，根据《公司债券发行试点办法》，现发布《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号——公开发行公司债券募集说明书》，自发布之日起实施。
中国证券监督管理委员会
二○○七年八月十五日
公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号——公开发行公司债券募集说明书
目 录
第一章 总则
第二章 募集说明书
第一节 发行概况
第二节 风险因素
第三节 发行人的资信状况
第四节 担保事项(如有)
第五节 偿债计划及其他保障措施
第六节 债券持有人会议
第七节 债券受托管理人
第八节 发行人基本情况
第九节 财务会计信息
第十节 募集资金运用
第十一节 其他重要事项
第十二节 董事及有关中介机构声明
第十三节 备查文件
第三章 募集说明书摘要
第四章 附则
第一章 总则
第一条 为规范公开发行公司债券的信息披露行为，保护投资者合法权益，根据《公司法》、《证券法》、《公司债券发行试点办法》等法律、法规以及中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）的有关规定，制定本准则。
第二条 申请发行公司债券的公司(以下简称“发行人”)，应按本准则的要求编制公司债券募集说明书（以下简称“募集说明书”）及其摘要，作为向中国证监会申请发行公司债券的必备文件，并按规定披露。
第三条 本准则的规定是对募集说明书信息披露的最低要求。不论本准则是否有明确规定，凡对投资者做出投资决策有重大影响的信息，均应披露。
发行人认为对投资者有重大影响的事项，应在募集说明书文本扉页中作“重大事项提示”，提醒投资人关注。
第四条 募集说明书的编制应遵循以下要求：
（一）募集说明书全文文本封面应标有“XXX公司公开发行公司债券募集说明书”字样，并应载明发行人及保荐人(主承销商)的名称和住所，还应载明正式申报的募集说明书签署日期；
（二）发行人应对可能对投资者理解有障碍及有特定含义的术语作出释义，募集说明书及其摘要的释义应在目录次页排印；
（三）引用的数据应提供资料来源，事实依据应充分、客观；
（四）引用的数字应采用阿拉伯数字，货币金额除特别说明外，应指人民币金额，并以元、千元或万元为单位；
（五）发行人可编制募集说明书外文译本，但应保证中、外文文本的一致性，在对中外文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。
第五条 募集说明书摘要的编制应遵循以下要求：
（一）募集说明书摘要必须忠实于募集说明书全文的内容，不得出现与全文相矛盾之处；
（二）募集说明书摘要刊登于中国证监会指定的信息披露报刊，篇幅不得超过一个版面。在指定报刊刊登的募集说明书摘要最小字号为标准小5号字，最小行距为0.35毫米。
第二章 募集说明书
第一节 发行概况
第六条 发行人应披露发行的基本情况及发行条款，主要包括：
（一）发行的核准文件、核准规模和本期债券的名称和发行总额。如发行人分次发行的，披露各期发行安排；
（二）票面金额；
（三）债券期限、还本付息的方式，本期债券的起息日、利息登记日、付息日期、本金支付日、支付方式、支付金额及其他具体安排；
（四）债券利率或其确定方式/发行价格或其确定方式；
（五）赎回条款或回售条款(如有)；
（六）担保情况(如有)；
（七）信用级别及资信评级机构；
（八）债券受托管理人；
（九）发行方式与发行对象；
（十）承销方式；
（十一）发行费用概算。
第七条 发行人应披露公司债券上市的地点和时间安排，并针对不同的发行方式，披露至上市前的有关重要日期，主要包括：
（一）发行公告刊登的日期；
（二）预计发行日期；
（三）申购日期；
（四）资金冻结日期(如有)；
（五）预计上市日期。
第八条 发行人应披露下列机构的名称、法定代表人、住所、联系电话、传真，同时应披露有关经办人员的姓名：
（一）发行人；
（二）保荐人(主承销商)及其他承销机构；
（三）律师事务所；
（四）会计师事务所；
（五）担保人(如有)；
（六）资信评级机构；
（七）债券受托管理人；
（八）收款银行；
（九）公司债券申请上市的证券交易所；
（十）公司债券登记机构；
（十一）其他与发行相关的机构。
第九条 发行人应披露其与本期发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间存在的直接或间接的股权关系或其他利害关系。
第二节 风险因素
第十条 发行人应当遵循重要性原则，按顺序披露可能直接或间接对发行人生产经营状况、财务状况和债券偿付能力产生重大不利影响的所有因素。发行人应针对自身的实际情况，充分、准确、具体地描述相关风险因素。
第十一条 发行人应有针对地披露与本期债券相关的、可能影响债券本息偿付的具体风险因素，对这些风险因素能作出定量分析的，应进行定量分析；不能作出定量分析的，应进行定性描述。
有关风险因素可能对发行人生产经营状况、财务状况和偿债能力有严重不利影响的，发行人应作“重大事项提示”。
第十二条 发行人应披露下列风险因素：
（一）本期债券的投资风险：
1、利率风险。市场利率变化对本期债券收益的影响。
2、流动性风险。本期债券因市场交易不活跃而可能受到的不利影响。
3、偿付风险。本期债券本息可能不能足额偿付的风险。
4、本期债券安排所特有的风险。本期债券有关约定潜在的风险，如专项偿债账户及其他偿债保障措施可能存在的风险、提前偿付安排可能对投资人利益的影响等。
5、资信风险。发行人最近三年内资信状况及存在的问题和可能出现的资信风险。
6、担保(如有)或评级的风险。担保人(如有)资信或担保物(如有)的现状及可能发生的重大变化对本期债券本息偿还的影响，信用评级级别变化可能对投资人利益的影响等。
（二）发行人的相关风险
1、财务风险。发行人因资产结构、负债结构和其他财务结构不合理而形成的财务风险，对外担保等导致发行人整体变现能力差等风险。
2、经营风险。发行人的产品或服务的市场前景、行业经营环境的变化、商业周期或产品生命周期的影响、市场饱和或市场分割、过度依赖单一市场、市场占有率下降等风险。
3、管理风险。发行人管理制度存在的问题及可能诱发的债券本息偿付风险，如因内部控制不健全等可能对发行人产生直接和间接的经济损失，及其可能对债券本息偿付的影响。
4、政策风险。因国家法律、法规、政策的可能变化对发行人产生的具体政策性风险，如因财政、金融、土地使用、产业政策、行业管理、环境保护、税收制度、财务管理制度、经营许可制度、外汇制度、收费标准等发生变化而对发行人的影响。
第十三条 发行人如披露风险的相应对策，主要应披露发行人针对风险已经采取的具体措施。
第三节 发行人的资信状况
第十四条 发行人应披露所聘请的资信评级机构及其对本期债券的信用评级情况。
第十五条 发行人应披露信用评级报告的主要事项，至少包括下列情况：
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义；
（二）提供担保的，应对比说明有无担保的情况下评级结论的差异；
（三）评级报告揭示的主要风险；
（四）跟踪评级的有关安排；
（五）其他重要事项。
第十六条 发行人还应披露下列公司资信情况：
（一）公司获得主要贷款银行的授信情况；
（二）近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象；
（三）近三年发行的债券以及偿还情况；
（四）本次发行后的累计公司债券余额及其占发行人最近一期经审计净资产的比例；
（五）近三年的流动比率、速动比率、资产负债率、利息倍数〔(利润总额+利息费用)/利息费用〕、贷款偿还率(实际贷款偿还额/应偿还贷款额)、利息偿付率(实际支付利息/应付利息)等财务指标。
第四节 担保（如有）
第十七条 发行人应披露本期债券的担保情况(如有)、担保授权情况。
第十八条 提供保证担保的，应披露保证人的基本情况，至少包括下列事项：
（一）基本情况简介；
（二）最近一年的净资产额、资产负债率、净资产收益率、流动比率、速动比率等主要财务指标，并注明是否经审计；
（三）资信状况；
（四）累计对外担保的金额；
（五）累计担保余额占其净资产额的比例；
（六）偿债能力分析。
第十九条 提供保证担保的，应披露债券担保协议或担保函的主要内容，至少包括下列事项：
（一）担保金额；
（二）担保期限；
（三）担保方式；
（四）担保范围；
（五）发行人、担保人、债券受托管理人、债券持有人之间的权利义务关系；
（六）反担保和共同担保的情况（如有）。
（七）各方认为需要约定的其他事项。
第二十条 提供抵押或质押担保的，应披露担保物的名称、金额（账面价值和评估值）、担保物金额与所发行债券面值总额和本息总额之间的比例，并说明担保物发生重大变化时的持续披露安排。
第二十一条 提供抵押和质押担保的，应披露担保物的评估、登记、保管和相关法律手续的办理情况，并披露担保的范围。
第二十二条 发行人应披露债券持有人及债券受托管理人对担保事项的持续监督安排。
第五节 偿债计划及其他保障措施
第二十三条 发行人应披露所制定的具体偿债计划及保障措施。
第二十四条 发行人如设置专项偿债账户的，应披露该帐户的资金来源、提取的起止时间、提取频度、提取金额、管理方式、监督安排及信息披露等内容。
第二十五条 发行人应披露不能按时支付利息、到期不能兑付以及发生其他违约情况时的解决措施。
发行人应当作出董事会决定并披露，在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，公司将至少采取如下措施：
（一）不向股东分配利润；
（二）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（三）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（四）主要责任人不得调离。
第二十六条 发行人应披露其他已做出的，可能影响债券持有人利益的承诺事项。发行人可根据实际情况作下列约定：
（一）本期债券存续期内最高借款余额不超过同一时点净资产的倍数；
（二）本期债券存续期内最高抵（质）押借款余额不超过同一时点净资产的倍数。
在计算上述最高借款余额时，应包括发行人及其控股子公司对外担保等产生的或有负债。
第六节 债券持有人会议
第二十七条 发行人应披露债券持有人根据法律、法规的规定和本募集说明书的约定行使有关权利的形式。
第二十八条 发行人应披露债券持有人会议规则的主要内容，包括但不限于债券持有人会议的权利、召开程序以及决议的生效条件和效力等。
发行人应明确提示投资者认购本期债券视作同意发行人制定的债券持有人会议规则。
第二十九条 发行人应披露债券持有人会议召开的情形。至少应包括：
（一）拟变更募集说明书的约定；
（二）发行人不能按期支付本息；
（三）发行人减资、合并、分立、解散或者申请破产；
（四）保证人或者担保物发生重大变化；
（五）变更、解聘债券受托管理人。
（六）发生对债券持有人权益有重大影响的事项。
第三十条 发行人应明确披露债券持有人会议决议的生效条件和效力。说明决议对未参加会议或明示不同意见的债券持有人的适用性，以及决议是否对全体债券持有人具有同等效力。
第三十一条 发行人应披露债券持有人会议规则约定的其他重要事宜。
第七节 债券受托管理人
第三十二条 发行人应披露所聘任的债券受托管理人及其联系人和所订立的债券受托管理协议的情况。
发行人应明确提示投资者认购本期债券视作同意债券受托管理协议。
第三十三条 发行人应披露债券受托管理协议的主要事项，至少包括下列事项：
（一）债券受托管理人的名称及基本情况；
（二）债券受托管理人的聘任情况，与发行人是否有利害关系；
（三）发行人、债券持有人和债券受托管理人之间的权利、义务和违约责任；
（四）债券受托管理人行使权利、履行义务的方式、程序等；
（五）债券受托管理人的报酬情况；
（六）变更、解聘债券受托管理人的条件及程序；
（七）其他重要内容。
第三十四条 发行人应披露债券受托管理人保护债券持有人合法权益的主要措施，说明债券受托管理事务的主要程序和方式，说明如何出具债券受托管理事务报告。
第三十五条 发行人应披露债券受托管理人应履行的义务，至少应包括：
（一）持续关注公司和保证人的资信状况，出现可能影响债券持有人重大权益的事项时，召集债券持有人会议；
（二）公司为债券设定抵押或质押担保的，债券受托管理人应在债券发行前取得抵押权、质押权的权利证明文件，并在担保期间妥善保管；
（三）在债券持续期内勤勉处理债券持有人与公司之间的谈判或者诉讼事务；
（四）预计公司不能偿还债务时，要求公司追加担保，或者依法申请法定机关采取财产保全措施；
（五）公司不能偿还债务时，受托参与整顿、和解、重组或者破产的法律程序；
（六）债券受托管理协议约定的其他重要义务。
第八节 发行人基本情况
第三十六条 发行人应简要披露公司设立及上市情况、股本变化情况、重大资产重组情况。
发行人应披露本次发行前股本总额及前10名股东持股数量、股份性质及其股份限售情况。
第三十七条 发行人应以图表方式披露其组织结构和对其他企业的重要权益投资情况。
第三十八条 发行人应披露控股股东和实际控制人的基本情况。实际控制人应披露到最终的国有控股主体或自然人为止。
若发行人的控股股东或实际控制人为自然人，应披露其姓名、简要背景及所持有的发行人股票被质押的情况，同时披露该自然人对其他企业的投资情况。
若发行人的控股股东或实际控制人为法人，应披露该法人的名称及其股东。披露该法人的成立日期、注册资本、主要业务、主要资产的规模及分布、最近一年母公司财务报表的主要财务数据并注明是否经审计、所持有的发行人股票被质押的情况。
第三十九条 发行人应列表披露现任董事、监事、高级管理人员的基本情况。至少包括姓名、性别、年龄、从业简历、兼职情况、薪酬情况、持有本公司股票及债券情况。
第四十条 发行人应披露其所从事的主要业务、主要产品（或服务）的用途。
第九节 财务会计信息
第四十一条 如未作特别说明，本节信息中近三年的财务会计信息应摘自经有证券期货相关业务资格会计师事务所审计的财务报告，发行境外上市外资股的境内股份有限公司应以按照中国的企业会计准则编制的财务报告为基准。
第四十二条 发行人应简要披露财务会计信息，主要包括：
（一）最近三年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表，发行人编制合并财务报表的，应同时披露合并财务报表和母公司财务报表。最近三年及一期合并财务报表范围发生重大变化的，还应披露合并财务报表范围的具体变化情况、变化原因及其影响；
（二）最近三年及一期的主要财务指标；
（三）最近三年内进行过导致公司主营业务和经营性资产发生实质变更的重大资产购买、出售、置换的发行人，披露最近三年及一期的财务报表应包括：重组完成后各年的资产负债表、利润表、现金流量表，以及重组时编制的重组前模拟资产负债表、模拟利润表和模拟报表的编制基础。
（四）公司管理层作出的关于公司最近三年及一期的财务分析的简明结论性意见，主要以发行人的母公司财务报表为基础分析说明发行人资产负债结构、现金流量、偿债能力、近三年的盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性。
第四十三条 发行人应重点披露本次发行公司债券后公司资产负债结构的变化。
第四十四条 会计师事务所曾对发行人近三年财务报告出具非标准无保留意见的，发行人应披露发行人董事会关于非标准无保留意见审计报告涉及事项处理情况的说明以及会计师事务所及注册会计师关于非标准无保留意见审计报告的补充意见。
第四十五条 发行人对可能影响投资者理解公司财务状况、经营业绩和现金流量情况的信息，应加以必要的说明。
第十节 募集资金运用
第四十六条 发行人应简要披露募集资金的运用计划。
第四十七条 募集资金用于项目投资、股权投资或收购资产的，发行人应当披露拟投资项目的基本情况、股权投资情况、拟收购资产的基本情况。
募集资金运用涉及立项、土地、环保等有关报批事项的，发行人应当披露已经取得有关主管部门批准的情况。
募集资金用于补充流动资金或者偿还银行贷款的，发行人应当披露补充流动资金或者偿还银行贷款的具体安排和对公司财务状况的影响。
第十一节 其他重要事项
第四十八条 发行人应披露公司最近一期末的对外担保情况，并披露对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼或仲裁事项，主要包括：
（一）受理该诉讼或仲裁的法院或仲裁机构的名称；
（二）提起诉讼或仲裁的日期；
（三）诉讼或仲裁的当事人和代理人；
（四）提起诉讼或仲裁的原因；
（五）诉讼或仲裁请求；
（六）可能出现的处理结果或已生效法律文书的执行情况。
第十二节 董事及有关中介机构声明
第四十九条 发行人全体董事、监事及高管人员应在募集说明书正文的尾页声明：
“本公司全体董事、监事及高管人员承诺本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。”
声明应由全体董事、监事及高管人员签名，并由发行人加盖公章。
第五十条 保荐人(主承销商)应在募集说明书正文后声明：
“本公司已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。”
声明应由项目主办人、公司法定代表人或其授权代表签名，并由公司加盖公章。
第五十一条 发行人律师应在募集说明书正文后声明：
“本所及签字的律师已阅读募集说明书及其摘要，确认募集说明书及其摘要与本所出具的法律意见书不存在矛盾。本所及签字律师对发行人在募集说明书及其摘要中引用的法律意见书的内容无异议，确认募集说明书不致因所引用内容出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。”
声明应由签字的律师、所在律师事务所负责人签名，并由律师事务所加盖公章。
第五十二条 承担审计业务的会计师事务所应在募集说明书正文后声明：“本所及签字注册会计师已阅读募集说明书及其摘要，确认募集说明书及其摘要与本所出具的报告不存在矛盾。本所及签字注册会计师对发行人在募集说明书及其摘要中引用的财务报告的内容无异议，确认募集说明书不致因所引用内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。”
声明应由签字注册会计师及所在会计师事务所负责人签名，并由会计师事务所加盖公章。
第五十三条 承担资信评级业务或者资产评估业务(如有)的机构应在募集说明书正文后声明：
“本机构及签字的资信评级人员（或资产评估人员）已阅读募集说明书及其摘要，确认募集说明书及其摘要与本机构出具的报告不存在矛盾。本机构及签字的资信评级人员（或资产评估人员）对发行人在募集说明书及其摘要中引用的报告的内容无异议，确认募集说明书及其摘要不致因所引用内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任”。
声明应由签字的资信评级人员（或资产评估人员）及单位负责人签名，并由资信评级机构或者资产评估机构加盖公章。
第十三节 备查文件
第五十四条 募集说明书结尾应列明备查文件，并在指定网站上披露。
第五十五条 备查文件包括下列文件：
（一）发行人最近3年的财务报告及审计报告和已披露的中期报告；
（二）保荐机构出具的发行保荐书；
（三）法律意见书；
（四）资信评级报告；
（五）中国证监会核准本次发行的文件。
如有下列文件，应作为备查文件披露：
（一）担保合同和担保函；
（二）发行人董事会关于报告期内被出具非标准无保留意见审计报告涉及事项处理情况的说明；
（三）注册会计师关于报告期内非标准无保留意见审计报告的补充意见；
（四）最近3年内发生的重大资产重组的发行人提供的模拟财务报告及审计报告和重组进入公司的资产的财务报告、资产评估报告和/或审计报告；
（五）拟收购资产或担保资产的资产评估报告及有关审核文件；
（六）其他与发行有关的重要文件。
第三章 募集说明书摘要
第五十六条 发行人应在募集说明书摘要的显要位置声明：
“本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于ⅩⅩⅩ网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。”
第五十七条 募集说明书摘要的内容至少包括下列各部分：
（一）发行概况。按照本准则第二章第一节的要求披露；
（二）担保事项(如有)和评级情况：
（三）发行人基本情况。按照本准则第二章第八节的要求简要披露；
（四）公司的资信情况；
（五）财务会计信息，披露本准则第四十二条要求的财务指标；
（六）募集资金运用。简要披露募集资金的使用计划、投资项目基本情况和项目发展前景分析。
第五十八条 募集说明书摘要的结尾应当说明募集说明书全文及备查文件的查阅方式。
第四章 附 则
第五十九条 本准则由中国证监会负责解释。
第六十条 本准则自发布之日起施行。
