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试论环境刑事责任的定义/刘长秋

作者:法律资料网 时间:2024-06-27 02:26:31  浏览:8232   来源:法律资料网
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试论环境刑事责任的定义
刘长秋
(200020 上海社会科学院法学研究所)

法律责任是立法者实现其立法目的的最后保障手段,因此在立法体例中占有相当重要的地位。任何法律基本上都是围绕法律责任的根据、范围、承担者、法律责任的认定、法律责任的形式与实现而展开的。任何法律都不可能脱离法律责任来谈立法的目的、法律制度与措施。[1] 当前,随着我国环境法学研究的日渐广泛和深入,国内理论界有关环境刑事责任的探讨也越来越多,然而,对于环境刑事责任定义的表达则相差甚大。笔者以为,这种状况不但不利于人们准确地把握环境刑事责任以及理解环境刑事责任的适用,并也会对我国国内环境法学尤其是国内环境刑法学研究的深入开展带来不利影响。基于此,本文拟就环境刑事责任的定义问题略加探究。
一、理论界关于环境刑事责任定义的一般表述
从国内学者就环境刑事责任定义的研究和表述来看,主要存在以下几种比较典型观点:
(1)认为环境刑事责任是指行为人故意或过失地实施了严重危害环境的行为,并造成了人身伤亡或公私财产的严重损失,从而构成犯罪所应承担的刑事法律后果。[2] 诸如此类的表述还有:环境刑事责任是指故意或过失实施了严重危害环境的行为,并造成了人身伤亡或公私财产的严重损失,已经构成犯罪所要受到的刑事制裁。[3]
(2)认为环境刑事责任是指单位或个人因违反环境保护法律规范,严重破坏环境资源,导致严重的环境污染,造成或者可能造成公私财产重大损失或者人身伤亡的严重后果,构成犯罪所应负的刑事方面的法律责任。[4]
(3)认为环境刑事法律责任是指环境刑事法律关系的主体因违反环境法律法规的规定,或违反环境行政和民事合同的约定,严重破坏了法律上的或合同中的功利关系或道义关系所应承担的对人、单位、国家、社会和环境的补偿、惩罚或其他性质的具有强制性的不利刑事法律后果。[5]
应当承认,上述种种定义,都从某一个侧面对环境刑事责任的内涵或外延进行了揭示,有助于启发我们进一步探讨环境刑事责任的科学定义。但另一方面,这些定义又都分别存在一些问题,有必要加以评述和指正。但在评述和指正这些定义之前,我们有必要先就环境刑事责任的定义方法问题谈两点看法。
首先,我们在界定环境刑事责任的定义时,应当采取“就简弃繁”的原则,尽可能地用简单明了的语言准确表述出环境刑事责任的内涵及外延,就是说,“如无必要,勿增实体”。尤其切忌将环境刑事责任的定义表达得过于抽象和复杂,否则,将只会给人们理解环境刑事责任的准确含义带来困难。其次,任何定义都是相对的、有条件的,不能企望一个定义里揭示事物的一切。正如恩格斯所指出的,唯一真正的定义是事物本身的发展。所以,我们界定一项事物时,没有必要追求一个绝对适合该事物的“恰当”定义。以此为基点,在界定环境刑事责任的定义时,我们只需要揭示该定义最本质的特征,使其能够与其他法律责任(如环境民事责任、环境行政责任、军事犯罪刑事责任、生命科技犯罪刑事责任等)区别开来即可,而没有必要将其界定得过细、过精。立足于上述两点看法,我们来评述一下上引三种关于环境刑事责任定义的表述。
二、对以上环境刑事责任定义的评述
首先,就定义(1)而言,该定义是当前国内法学界尤其是环境法学界对环境刑事责任最常见的表述,但事实上,这种定义方式存在较为严重的问题。因为依据该定义,我们不难推导出这样的结论,即:行为人故意或过失实施的严重危害环境的行为,只有在造成了人身伤亡或公私财产的严重损失,从而构成犯罪的情况下,才可以承担刑事责任。那么,我们不仅要产生疑问,假如行为人所故意或过失实施的严重危害环境的行为没有造成了人身伤亡或公私财产的严重损失,是否就不应当承担刑事责任呢?假如从该定义的字面意思来理解,答案似乎只能是肯定的。然而,事实上,刑法在规定环境犯罪的刑事责任时,并没有以“造成了人身伤亡或公私财产的严重损失”作为要件,在很多情况下,行为人所实施的严重危害环境的行为即便没有造成人身伤亡或公私财产的严重损失,也需要承担刑事责任。例如,我国刑法规定的“非法处置进口废物罪”、[6] “非法猎捕、杀害珍贵、濒危野生动物罪”、[7]“非法收购、运输、出售珍贵、濒危野生动物、珍贵、濒危野生动物制品罪”[8]等,都没有以“造成人身伤亡或公私财产的严重损失”为犯罪构成要件。从这一点上来说,该表述对环境刑事责任定义的界定存在比较大的问题,不宜以此来理解和把握环境刑事责任的定义。
其次,就定义(2)而言,该定义尽管看似较为全面,但却容易给人以混乱的感觉,导致人们对环境刑事责任产生错误的认识。因为该定义中内含了五个限定条件,即:“因违反环境保护法律规范”、“严重破坏环境资源”、“导致严重的环境污染”、“造成或者可能造成公私财产重大损失或者人身伤亡的严重后果”、“构成犯罪”,但该定义却并没有明确这五个限定条件的关系如何,是递进关系呢?还是并列关系?而从法理上来说,这五个限定条件关系如何将直接导致环境刑事责任内涵的不同。例如,假如是并列关系,则环境刑事责任显然就是指包括单位或个人因违反环境保护法律规范而构成犯罪所应负的刑事方面的法律责任、单位或个人因严重破坏环境资源而构成犯罪所应负的刑事方面的法律责任、单位或个人因导致严重的环境污染而构成犯罪所应负的刑事方面的法律责任、单位或个人因违反环境保护法律规范而造成或者可能造成公私财产重大损失或者人身伤亡的严重后果所应负的刑事方面的法律责任等在内的法律责任。而假如是递进关系,则环境刑事法律责任就只能是指单位或个人因违反环境保护法律规范,严重破坏环境资源,从而导致严重的环境污染,并造成或者可能造成公私财产重大损失或者人身伤亡的严重后果,以致构成犯罪所应负的刑事方面的法律责任。显然,在并列关系与递进关系的不同情况下,人们根据该定义会对环境刑事责任有不同的理解。基于此,我们认为,定义(2)有画蛇添足之嫌,也没有对环境刑事责任作出相对科学的界定。
再次,就定义(3)而言,该定义充分考虑和权衡了环境犯罪在民法、刑法以及行政法上的影响,并且从环境民法、环境刑法及环境行政法三个角度对环境犯罪所应承担的法律后果进行了全面界定。这种定义方式是较为新颖和有突破精神的。但在具体表述上,该定义也存在明显问题。例如,该定义将环境刑事责任界定为“对人、单位、国家、社会及环境的补偿、惩罚或其他性质的具有强制性的不利刑事法律后果”,但实际上,环境刑事法律关系是一种国家与犯罪行为人(包括单位及个人)之间的关系,并不涉及到个人与个人、个人与单位、个人与社会或单位与社会之间的关系,因此,将环境刑事责任表述为“对国家、社会与环境的补偿、惩罚或其他性质的具有强制性的不利刑事法律后果”还说得过去,但如将环境刑事责任界定为“对人、单位的补偿、惩罚或其他性质的具有强制性的不利刑事法律后果”,则是显然不正确的。此外,从法理上来说,刑事法律关系是一种公法性的保护性法律关系,其主体一方必须是国家。但定义(3)却将环境刑事责任界定为“环境刑事法律关系的主体……所应承担的……不利刑事法律后果”,这就意味着如果我们依此来理解和把握环境刑事责任,则作为环境刑法律关系一方主体的国家也将是这类法律责任的承担者之一,而国家作为刑事法律的制定者和实施者依法理是不可以作为刑事责任承担者的。从这些方面来分析。定义(3)也没有很科学地表述环境刑事责任的定义,也不是环境刑事责任的科学定义。
三、关于环境刑事责任定义的科学表述
我们认为,对环境刑事责任定义的界定应当把握以下三个要点:首先,环境刑事责任是一种只能够由单位或个人承担的刑事法律后果,国家不能够作为环境刑事责任的主体。其次,环境刑事责任必须是行为人因实施环境犯罪(或因实施严重危害环境的行为而构成犯罪)而应承担的一种否定性法律后果。再次,环境刑事责任还必须是行为人因违反环境保护法的规定而应当承担的法律责任,违法性应当被作为承担环境刑事责任的一个基本要件。[9] 以此为基点,我们认为,所谓环境刑事责任就是指单位或个人因违反法律规定,实施了严重危害环境的行为,从而构成犯罪所应承担的刑事法律后果;或者表述为:环境刑事责任是指环境违法行为人因实施环境犯罪行为而应当承担的必须受到刑事制裁的法律责任。[10]


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中国农业银行关于印发《中国农业银行外汇交易项下人民币业务清算办法》的通知

中国农业银行


中国农业银行关于印发《中国农业银行外汇交易项下人民币业务清算办法》的通知

1996年6月4日,中国农业银行

各省、自治区、直辖市分行,各计划单列市分行:
现将《中国农业银行外汇交易项下人民币业务清算办法》印发给你们,请转发给所辖该项业务分行,认真贯彻执行。
执行中有什么意见和问题,请及时向总行国际部反映。

附:中国农业银行外汇交易项下人民币业务清算办法
为进一步规范总行外汇/人民币交易资金清算业务,加速人民币资金的清算速度,特制定本清算办法。
第一条 凡在清算中心已开立外汇清算业务的各外汇业务自营行(以下简称分行),如委托总行办理外汇/人民币交易业务,须同时在清算中心开立相应的人民币帐户,以利于外汇/人民币交易清算的正常进行。
开户的具体办法:
(1)分行向清算中心开立的人民币帐户行划入人民币头寸;
(2)委托总行办理卖汇业务转入人民币头寸;
(3)由总行垫付人民币买汇;
以上即被视同已在清算中心开立人民币帐户。
第二条 清算中心为办理人民币汇划及外汇/人民币交易等业务,已在中国人民银行总行营业部和农业银行北京分行营业部开立了人民币帐户。
第三条 各分行国际业务部也应同时在人民银行当地分行和农业银行营业部开立人民币清算专户,以开通人民币汇路。
第四条 各分行接到本办法须将在上述地方开立的帐户行名称、行号、户名、帐号加盖业务公章邮寄至总行国际部清算中心备案。
第五条 清算中心对全国外汇交易中心的人民币交割通过中国人民银行总行营业部进行,外汇交割通过总行的境外帐户进行。
第六条 为保证总行和各分行的外汇和人民币正常清算,总行国际部有关处和各分行应根据自身付汇和交易的业务需要,在清算中心保留与自身业务相应的人民币和外汇头寸。
第七条 各分行要求卖汇时,应在清算中心存有相应币种的等额外汇方予办理。
第八条 分行在清算中心的人民币头寸不足而要委托总行买汇时,总行可逐笔全额或部分垫付相应的人民币;清算中心将按资金处的垫付人民币资金水单,贷记有关分行的人民币帐户;垫付到期时,清算中心按资金处的有关指示,主动借记该分行的人民币帐户。
第九条 各分行与清算中心的人民币往来利率按中国人民银行规定的系统内往来利率计付。
第十条 总行原则上不允许分行人民币帐户透支,如发生透支(3天之内,不计收罚息),第四天将按累计透支金额的万分之五计收罚息(包含前3天罚息)。分行的存款利息由清算中心按季贷记分行人民币帐户,分行的透支罚息由清算中心主动借记分行人民币帐户。
第十一条 总行规定人民币记帐符号为01,英文缩写为CNY。
第十二条 各分行可用SWIFT报文(参加SWIFT系统的分行须用SWIFT发报)或加押电传方式,向清算中心发送人民币付款指示。
第十三条 各分行在总行办理外汇/人民币交易项下业务的流程:总行国际部资金处收到分行要求办理外汇/人民币交易的电传指示,按市场汇率办理外汇/人民币交易手续,并向各发生外汇/人民币交易的分行发送确认电传;清算中心凭资金处的外汇/人民币买卖成交水单记帐,并按注明的起息日起息,然后以日对帐单形式通知有关分行。
第十四条 人民币款项的汇出:各分行根据自身在清算中心的人民币头寸情况,向清算中心发出加押汇划指示(参加SWIFT系统的分行须用SWIFT发报),清算中心对各分行在每一营业日(每周一至每周五)11∶00以前发至清算中心的人民币付款指示或汇转指示,在分行
备有足额头寸的情况下于当日按有关手续办理记帐,以日对帐单形式通知分行。
第十五条 人民币款项的汇入:清算中心在每一营业日16∶00以前收到人民币帐户行通知收妥的进帐单后,于当日贷记分行在清算中心的人民币帐户,并以日对帐单形式通知分行。
第十六条 人民币款项的境内划转业务:此业务是指在清算中心开立了人民币帐户的分行之间进行的人民币资金的划拨,资金的汇出行应在每一营业日16∶00以前用SWIFT或加押电传向清算中心发出汇划指示,清算中心均以当日为起息日,将人民币资金从汇出行人民币帐户划入汇入行的人民币帐户中,业务终了由清算中心分别向汇出行和汇入行发送借贷记对帐单。
第十七条 外汇/人民币交易及人民币汇划业务的本外币头寸管理、帐户及帐户行情况、帐务处理、借贷记通知可向清算中心查询。
第十八条 本办法由总行国际业务部负责解释。
第十九条 本办法自印发之日起执行。原《中国农业银行关于办理外汇交易项下人民币清算业务暂行办法》(农银发〔1994〕年156号)同时废止。


衢州市区物业管理办法

浙江省衢州市人民政府


衢州市人民政府令



第46号





《衢州市区物业管理办法》已经2012年9月24日市人民政府第33次常务会议审议通过,现予公布,自2013年1月1日起施行。









市长:沈仁康



2012年11月29日





衢州市区物业管理办法



第一章 总则



第一条 为规范物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 衢州市区(含柯城区、衢江区)的物业管理活动适用本办法。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市住房和城乡建设行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责对市区物业管理活动的指导和监督,组织市区物业管理行业重大问题的调研并制定相关配套政策。

柯城区、衢江区住房和城乡建设行政主管部门(以下称辖区物业主管部门)负责宣传、贯彻和执行有关物业管理的法律、法规和政策,具体负责辖区物业管理活动的监督管理,指导各街道(乡镇)、社区物业管理工作,培育和规范物业服务市场。

市区两级发改、规划、综合执法、价格、财税、公安、司法、环保、工商、人防等有关部门依照各自职责,协助做好物业管理的监督管理工作。

第四条 街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理和社区建设之间的关系,调解物业管理活动的纠纷,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

社区居民委员会协助物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理相关工作。

第五条 区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导,建立由辖区相关部门和单位参加的物业管理领导机构,协调解决物业管理的重大问题,并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制。

第六条 市、区人民政府应当将物业服务行业作为新兴服务业予以重点扶持和培育,积极推进物业管理市场化、专业化、规模化进程,鼓励创新物业管理机制,依靠科技进步提高物业服务水平。



第二章 业主、业主大会和业主委员会



第七条 房屋等物业的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有并承担《物业管理条例》规定的权利和义务。

业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,履行相应的义务。

物业管理区域内业主人数较少,且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

辖区物业主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)根据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并书面告知建设单位。

第十条 物业管理区域具备《浙江省物业管理条例》规定的下列条件之一的,建设单位应当书面报告所在地街道办事处(乡镇人民政府)或者辖区物业主管部门要求成立业主大会,选举产生业主委员会等:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

建设单位未及时报告的,业主或者物业服务企业可以向所在地街道办事处(乡镇人民政府)及辖区物业主管部门书面提出成立业主大会的要求。符合成立业主大会条件的,所在地街道办事处(乡镇人民政府)及辖区物业主管部门应当自收到书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组,居民委员会应当予以协助。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工综合验收备案前一次性向街道办事处(乡镇人民政府)预缴筹备经费,由街道办事处(乡镇人民政府)代收代管。具体预缴标准为物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下(含5万平方米)的物业为2万元,5万平方米至10万平方米(含10万平方米)为3万元,10万平方米至20万平方米(含20万平方米)为4万元,20万平方米以上的为5万元。筹备经费的使用应坚持合理节俭、专款专用、多退少补的原则。

第十一条 首次业主大会由街道办事处(乡镇人民政府)组织召集,辖区物业主管部门应做好指导工作。街道办事处(乡镇人民政府)应及时组织成立业主大会筹备组。会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组应当按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条规定的内容做好筹备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前将本条第二款内容以书面形式在物业管理区域内公告。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前,就业主大会会议拟定的事项征求其所代表业主的意见。业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权。具体推选及表决办法,委托内容、期限、权限和程序按《业主大会议事规则》规定执行。

第十三条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。具体可以采用在物业管理区域内公告征求意见的形式,但应当在《业主大会议事规则》中明确。

业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十四条 《业主大会议事规则》应当对住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十九条确定的主要事项作出规定。

辖区物业主管部门应当制定《业主大会议事规则》示范文本,供业主大会选用。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照《业主大会议事规则》的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定的条件。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向辖区物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:

(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主大会决定的其他重大事项。

辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第十八条 业主委员会履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)负责物业服务企业选聘的具体工作,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并对物业服务情况进行考核;

(四)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷,配合辖区物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、物业服务企业做好物业服务区域内的管理工作;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。召开业主委员会会议,应当告知所在的社区居民委员会,并听取社区居民委员会的意见。

业主委员会会议必须有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意,业主委员会委员不能委托代理人参加会议。《业主大会议事规则》另有约定的从其约定。

业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告,并书面告之辖区物业主管部门、所在街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会。

第二十条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

第二十一条 业主委员会每届任期为三至五年,具体由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告辖区物业主管部门和所在街道办事处(乡镇人民政府)。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。



第三章 前期物业管理

 

第二十二条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业,对物业进行前期管理。在办理商品房预售证时应提交与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同。

建设单位应当按照房地产开发与物业服务相分离的原则,通过招投标方式选聘前期物业服务企业。但是,投标人少于三个或者物业管理区域内总建筑面积低于3万平方米的,经辖区物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业,并向辖区物业主管部门和所在街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第二十三条 建设单位在预(销)售物业前应当制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件,并在物业预(销)售5日前向辖区物业主管部门和所在街道办事处(乡镇人民政府)备案。建设单位在预(销)售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示,并有义务作出说明。

建设单位在预(销)售物业时与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,明确物业服务内容、标准以及相关收费内容、标准等事项。前期物业服务收费价格主管部门有规定的从其规定。

建设单位预(销)售物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

辖区物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本,供建设单位选用。

第二十四条 前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已经成立,并已按规定重新选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期满后业主大会尚未成立的,建设单位负责续签物业服务合同或重新选聘物业服务企业,并在物业管理区域内进行公告,同时报辖区物业主管部门和所在街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第二十五条 前期物业服务企业可以介入物业施工过程,发现不利于物业使用和管理的及时向建设或施工单位提出意见、建议。

建设单位在组织竣工验收时,应邀请物业服务企业参与。

物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫、市政等共有设施设备竣工验收后,应按时移交给相关专业单位。

物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,作相应记录,发现与竣工验收资料不相符合、缺失或者有质量问题的,应当向辖区物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告,由辖区物业主管部门或者其他有关行政管理部门责成和督促建设单位及时、妥善处理。

第二十六条 建设单位与物业服务企业应按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等规定办理物业的承接验收手续,移交相关资料,并签订《物业管理交接验收协议》,报辖区物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。物业承接验收应邀请辖区物业主管部门、所在街道办事处(乡镇人民政府)参加。

前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将接收的资料移交给业主委员会。前期物业服务合同期满,业主大会、业主委员会尚未成立,物业服务企业撤出小区物业服务的,将资料移交给建设单位或社区居民委员会,待选聘新的物业服务企业时,再移交给新的物业服务企业。

第二十七条 配置物业管理用房应当在开发用地出让条件中明确。建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,其中千分之三为物业管理办公用房、千分之四为物业管理经营用房。但物业管理区域内的物业均为住宅的,按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之七配置物业管理办公用房;均为非住宅的,按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三配置物业管理用房。

物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。物业管理经营用房应配置在小区主要沿街(路)位置。

第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,未经业主大会同意,不得改变其用途。

物业竣工验收时,建设单位应将规划审定的物业管理用房的建筑平面图报辖区物业主管部门备案。辖区物业主管部门应在物业交付后将物业管理用房的面积、位置等基本情况在物业服务区域内予以公示。

物业服务企业在前期物业服务期间利用物业管理用房、公共场地、共用部分进行出租、经营的,所得收益可以用于弥补物业服务企业物业服务收费的不足或者物业服务的其它方面。

第二十九条 建设单位应当一次性向物业服务企业支付前期物业服务开办费。开办费主要用于早期介入物业服务管理费用(含人工工资)、物业管理用房装修、物业办公设备用品购置等。开办费可采用实物补贴或者货币补贴方式,具体标准和使用办法应当根据物业的具体情况,通过投标书约定或者由建设单位与物业服务企业协商确定。
开办费使用办法应当明确前期介入物业服务标准和管理费用额度、物业管理用房装修标准和费用额度、物业办公设备及其他用品购置标准和费用额度等。开办费用于物业管理用房装修、物业办公设备及其他用品购置形成的产权归全体业主所有,在前期物业服务期满后移交业主委员会。

物业管理区域的建筑总面积低于2万平方米的物业,可以委托社区居民委员会管理,建设单位应一次性向社区居民委员会支付前期物业服务开办费,并移交物业管理用房及相关资料等。

物业服务企业应当建立开办费使用帐册,并在业主大会成立时向全体业主公示。



第四章 物业管理服务



第三十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

提倡业主通过招标投标方式选聘物业服务企业。物业服务项目招标投标具体办法由辖区物业主管部门另行制定。

老住宅区、规模较小的住宅区及开放的不适宜进行规模物业服务的物业管理区域或单幢住宅楼,由所在街道办事处(乡镇人民政府)牵头,按区域、物业现状进行整治,成立社区物业服务中心,按照“菜单式”的服务内容、标准,为业主提供相对应的服务。

第三十一条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订,其内容由双方约定。

物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意,但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

物业服务合同可以约定违约金条款,具体金额和处置办法由业主委员会和物业服务企业协商确定,但不得违反法律、法规的禁止性规定。

第三十二条 物业服务企业应按照物业服务合同约定的服务等级为业主提供质价相符的物业服务。

物业服务企业应将物业服务项目、内容、标准及收费等级、标准、服务电话等在物业服务区域显著位置进行公示,接受业主和相关部门的监督。

物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,每年应进行不少于一次的业主满意度调查。

第三十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施,但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

第三十四条 物业服务企业按物业服务合同所约定的时限向业主、非业主使用人收取物业服务费用。未作约定的,预收期不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)领取钥匙次月起计收。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人及因建设单位的原因未办理物业交付手续的物业,其物业服务费由建设单位交纳。具备交付条件,但业主无正当理由不办理交付手续以及已办理交付手续尚未入住的空置房的物业服务费由业主交纳。建设单位向物业买受人作出减免物业服务费承诺的,由建设单位向物业服务企业支付相应的物业服务费。

第三十五条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。

业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

廉租住房、政府投资建设运营的公共租赁住房委托物业服务企业提供物业服务的,物业服务费由财政承担。

业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知受让人或承租人。转让方、出租方应当在办理物业产权交易、出租手续后30日内,将物业转移、出租的相关信息告知物业服务企业。

第三十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取有关费用。如因技术层面的原因,不能直接向最终用户收取有关费用的,可以委托物业服务企业代收并签订委托代收协议,支付相应的代收手续费。

二次供水电费、电梯电费等按实分摊给业主(非业主使用人)。

物业管理区域内公用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。

第三十七条 物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业管理的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督。实行包干制收费方式的,应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

第三十八条 物业服务合同期满前三个月,业主大会(业主委员会)与物业服务企业应该就合同是否续签或终止进行协商。如另行选聘物业服务企业的,业主大会(业主委员会)应在作出决定之日起3个月内,完成新的物业服务企业的选聘工作。但物业服务合同期满,仍未组织选聘的,可在辖区物业主管部门的指导下,由所在街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会选聘物业服务企业。

第三十九条 物业服务合同终止,物业服务企业退出小区物业服务时,应按照《浙江省物业项目服务退出办法(试行)》规定执行。

第四十条 市、区物业主管部门应当建立健全物业相关制度,建立物业服务企业诚信档案。有关鼓励物业服务企业争先创优、资质升级的奖励办法及税费优惠等扶持政策,由市、区人民政府另行制定。



第五章 物业使用与维护



第四十一条 业主在使用物业时应当遵守管理规约。

管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效,对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

辖区物业主管部门应当制定管理规约示范文本,供业主参考。

第四十二条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为:

(一)违法改变房屋承重结构;

(二)违法搭建建筑物或者构筑物;

(三)擅自将住宅改变为经营性用房;

(四)擅自占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备;擅自改建物业共用部位;损坏或擅自移装共用设施设备;

(五)超标排放有毒、有害物质;

(六)排放超过规定标准的噪声;

(七)任意弃置垃圾、杂物;

(八)饲养家禽、家畜;

(九)在物业共用部位、共用设施设备上任意涂写、刻画、张贴;

(十)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

(十一)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地。

(十二)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

物业服务企业应当将装修有关规定书面告知业主、非业主使用人,发现物业管理区域内有前款规定行为的,应当对行为人进行劝阻、制止,并要求行为人及时改正;劝阻、制止无效的,应当及时告知业主委员会,或物业主管部门和有关行政管理部门,由物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。

第四十三条 单位、个人敷设电线、燃气管道和使用电器产品、燃气用具应当符合消防安全规定,及时更新老化电气线路,不得违反消防安全规定用电、用气。

对用电单位和个人超负荷用电、违规拉线接电等可能引发火灾事故的行为,供电企业应当及时予以制止,电力管理部门可以依法中止供电。

第四十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。未首先满足业主停车需要的,建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况,并与业主协商处分空置的车库、车位。业主要求承租空置的车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

第四十五条 业主车辆较多的物业管理区域,经业主大会同意可利用业主共有的道路或者其他场地设置车位的,业主委员会可以申请公安或综合执法部门协助划定物业管理区域内地面泊车位和行车路线,但划定的车位不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道和占用消防登高场地。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位尚未充分利用的,不应再设置规划以外的车位。

利用业主共有的道路或者其他场地设置车位提供给相关业主使用的,车位的分配方式由业主大会决定。

小区内泊位费委托物业服务企业代收的,物业服务企业应当将泊位费单独列账,独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和泊车管理的必要开支外,可以根据业主大会的决定将泊位费用于物业管理方面的其他需要。

业主委员会应当对泊位费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

第四十六条 物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程平时用作泊车位的,建设单位应当向全体业主开放,平时用于出租的可以纳入小区物业管理,相关管理事宜由建设单位与物业服务企业协商解决,但收取的租赁费中应保障人民防空工程日常维护管理和泊车管理的必要支出。

  第四十七条 物业服务企业应当加强物业管理区域内车辆的管理,发现有车辆停放阻碍物业管理区域内的交通道路、损坏绿地、妨碍其他业主使用物业,或大型车辆和载有危险化学品的车辆进入物业管理区域的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当会同业主委员会向综合执法或公安部门报告。

第四十八条 物业服务企业应当在其管理区域内履行下列消防安全职责:

(一)建立健全消防安全制度,落实消防安全措施;

(二)对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车通道按规定进行维护管理;

(三)开展防火巡查和定期检查,及时消除火灾隐患;不能及时消除的,应当报告业主委员会或者公安机关消防机构、公安派出所;

(四)物业服务合同依法约定的其他消防安全职责。

第四十九条 不适宜进行规模物业管理的区域或单幢建筑由两个以上单位管理或使用的,应当明确各方的消防安全责任,并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。

第五十条 国家规定保修范围内的物业质量问题,在保修期内的由建设单位负责保修。物业管理区域内按规定已正常移交给相关专业单位的共有设施设备的维修、养护、更新改造由相关专业单位负责。

专业单位因实施共有设施设备维修、养护、更新改造,应当提前7日公示,告知物业管理区域全体业主与物业服务企业。

维修、养护、更新改造过程中确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当事前公示告知全体业主并征得直接利害关系人、业主委员会和物业服务企业的同意,依法办理相关手续,并采取措施保障通行安全,及时恢复原状。广大业主、物业服务企业应当给予配合与支持。

第五十一条 建立物业保修金和物业专项维修资金制度,物业保修金作为保修期内物业维修费用保证的资金,物业专项维修资金用于建筑物共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业保修金由建设单位按规定比例向维修资金管理机构交纳,具体交纳方式、标准、启用和退还等按《浙江省住宅物业保修金管理办法》等规章和市、区人民政府的相关规定执行。保修金退还时应征求业主委员会和物业服务企业的意见,所有物业维修无遗留问题时方予退还。

物业专项维修资金由业主按规定的标准向维修资金管理机构交纳,具体交存、使用和管理办法按《浙江省物业专项维修资金管理办法》等规章和市、区人民政府的相关规定执行。

未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的,物业管理区域内共有部分、共有设施设备的维修、更新、改造所需的经费由业主按照约定承担;没有约定或约定不明确的,由相关业主按照房屋权属证书登记的面积占建筑总面积的比例分摊。

应当按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防设施损坏、排污管道损坏等紧急情况下的维修和更新。

发生前款规定的紧急情况,需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区居民委员会证明核实,可直接拨付维修资金。

第五十二条 业主和非业主使用人在物业使用过程中,出现国家规定保修期和保修范围内房屋质量问题的,先报物业服务企业协调,建设单位按有关规定处理;如有争议的,可以由业主、业主委员会、物业服务企业与建设单位及其他相关部门协商解决;协商不成的,可以报所在地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门调解。在争议调解处理期间,业主或非业主使用人仍应按时交纳物业服务费。



第六章 法律责任



第五十三条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人有违反国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》以及其他有关法律法规的,由有关行政执法部门依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十四条 物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)和其他有关行政部门及其工作人员有违反国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》以及其他有关法律法规的,由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第七章 附则



第五十五条 业主决定不选聘物业服务企业,实行自我管理的,依照本办法相关规定执行。

第五十六条 本办法自2013年1月1日起实行,2000年1月5日衢州市人民政府发布的《衢州市区住宅区物业管理办法》(市政府第9号令)同时废止。





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